三大書面【宅建業法】

34条・35条・37書面まとめ。

34条2書面(媒介)35条書面(重説)37条書面(契約書)
説明不要(誰でもOK)宅建士
※請求がなくても宅建士証
※相手が宅建士なら不要
不要(誰でもOK)
作成宅建業者(素人間なら作成していない場合も)
交付宅建業者(受付でもOK・業者間でも交付必要)
記名・押印宅建業者宅建士(専任でも一般でもOK。重説を説明した宅建士でなくてもOK)
誰に対して売買(売主)
※賃借は×
(売買)買主
(交換)両当事者
(貸借)借主
両当事者
期限媒介契約の締結時に遅滞なく契約成立まで契約成立あと遅滞なく
場所規制なし(どこでもOK)

34条書面(媒介契約書)

不動産の売買・交換のみ(賃借は使わない)

※売主(素人)との契約書(買主とのやりとりは35条・37条書面)

  • 一般媒介・・・複数の不動産屋に依頼できる
  • 船員媒介・・1つの不動産屋のみ依頼できる(自分で探せる)
  • 専属専任媒介・・・1つの不動産屋のみ依頼できる(自分も不可)

売主に不利な内容の契約はすべて無効。(有利なものはOK)

一般媒介専任媒介専属専任媒介
業者が探してきた
買主以外と契約できるか?
×
①期間規制なし3ヶ月以内(超える部分は無効・更新するなら3ヶ月)
②更新依頼者の申し出がある場合に限る(自動更新は無効)
③報告義務2週間に1回以上
※口頭OK
1週間に1回以上
※口頭OK
④レインズ契約日から7日以内に登録
※初日&業者の休業日は除く
契約日から5日以内に登録
※初日&業者の休業日は除く
・発行される登録証を遅滞なく依頼者に引き渡す義務あり
・売買契約成立したら遅滞なく通知
(登録番号・取引価格・成立年月日)
⑤申込報告売買・交換の申込の際は、遅延なく依頼者に報告

媒介契約書面・記載事項

①所在・地番・面積など(物件を特定する事項)
②売買価格(または評価額)
③媒介の種類
④建物状況調査のあっせんの有無
(インスペクションをやりたい人に建築士を紹介したかどうか)
※中古物件の場合・講習を受けた建築士が実施
⑤報酬
⑥有効期限(および解除)
⑦レインズの登録の有無(一般媒介でも記載は必要)
標準媒介契約約款に基づくか否かの記載
⑨媒介契約違反に対する措置

参照:国土交通省-宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款

35条書面(重要事項説明)

34条2書面(媒介)35条書面(重説)37条書面(契約書)
説明不要(誰でもOK)宅建士
※請求がなくても宅建士証
※相手が宅建士なら不要
不要(誰でもOK)
作成宅建業者(素人間なら作成していない場合も)
交付宅建業者(受付でもOK・業者間でも交付必要)
記名・押印宅建業者宅建士(専任でも一般でもOK。重説を説明した宅建士でなくてもOK)
誰に対して売買(売主)
※賃借は×
(売買)買主
(交換)両当事者
(貸借)借主
両当事者
期限媒介契約の締結時に遅滞なく契約成立まで契約成立あと遅滞なく
場所規制なし(どこでもOK)

35条書面の記載事項

1.取引物件に関する説明

売買・交換貸借
①登記された権利の種類(所有権・抵当権)
※説明時点の情報
②法令に基づく制限
③私道負担の有無
④飲料水・電気・ガス等の整備状況
⑤(既存物件の場合)建物状況調査
⇒1年以内かどうか・書類の有無など
⑥(未完成物件)工事完了時の形状・構造
⑦土砂災害警戒区域
⑧造成宅地防災区域
⑨津波災害警戒区域
⑩水害ハザードマップ
11.石綿の調査の有無
12.旧耐震の調査の有無(S56.6.1)
13.住宅性能評価の有無

2.区分マンションに関する追加説明

売買・交換賃借
①管理の委託先(氏名・住所)
②専有部分の用途・制限・規約(ペット禁止など)
③共有部分の規約(エレベーターなど)
④管理費・修繕費の額
⑤敷地の権利
⑥特定の者のみ使用を許す規約(専用使用権)
⑦特定の者のみ減免する規約(修繕費・管理費など)
⑧修繕積立金の内容・現在の積立額
⑨修繕の実施状況(大規模修繕など)

3.賃貸借契約に関する追加説明

売買・交換貸借
①管理の委託先(氏名・住所)
②用途・制限・規約(ペット禁止など)
③台所・浴室・便所などの整備
④契約期間・契約更新
⑤契約終了時の精算
⑥契約終了時の建物取り壊し
⑦定期借地権である場合
⑧定期建物賃貸借である場合
⑨終身建物賃貸借である場合(高齢者)

4.取引条件に関する説明

売買・交換貸借
①代金(交換差額)以外の金額
②契約の解除
③損害賠償額の予定(または違約金)
④保全措置の有無(支払金・預り金)
※手付金以外
⑤手付金等の保全措置
⑥ローンのあっせん・不成立時の措置
⑦契約不適合責任保証・保険契約等の措置の有無
⑧(割賦の場合)割賦・頭金の価格・支払時期

37条書面

34条2書面(媒介)35条書面(重説)37条書面(契約書)
説明不要(誰でもOK)宅建士
※請求がなくても宅建士証
※相手が宅建士なら不要
不要(誰でもOK)
作成宅建業者(素人間なら作成していない場合も)
交付宅建業者(受付でもOK・業者間でも交付必要)
記名・押印宅建業者宅建士(専任でも一般でもOK。重説を説明した宅建士でなくてもOK)
誰に対して売買(売主)
※賃借は×
(売買)買主
(交換)両当事者
(貸借)借主
両当事者
期限媒介契約の締結時に遅滞なく契約成立まで契約成立あと遅滞なく
場所規制なし(どこでもOK)

37条書面の記載事項

編集中

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