築50年マンションは売れない?賃貸の耐震&建て替え・リノベーションについても

マンションがどんどん建つようになったのは、50年ほど前の高度成長時代です。その頃に建てられたマンションは今も残っており、築古のマンションはこれからどんどん増えていきます

国土交通省の資料によると、2018年には築50年超のマンションはわずか6.3万戸でしたが、5年後には6.7倍の42.3万戸、10年後には13倍の81.4万戸、20年後には31倍の197.8万戸になると予想されています。少なくとも2018年現在でも197.8万戸、つまり全マンションの30%以上が築30年を経過しています。

築50年のマンションは、現在どのような状態で、今後どうなっていくのでしょうか。

この記事では、築50年のマンションについて、メリット、デメリットや今後の資産価値、賃貸や売却方法、メンテナンスなどを詳しく説明していきます。

など、現在、築古のマンションに住んでいて売却を考えている方や、これから中古マンション購入を検討している方は、ぜひ最後まで読んで参考にしていただきたいと思います。

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築50年マンションのメリット&デメリットで特徴を解説

コンクリート造りのマンションの寿命は、50年とも100年ともいわれていますが、実際のところどうなのでしょうか。

50年の間に建物が古くなっていることは確かですが、それがどのように影響するのか。築50年のマンションの特徴とメリット・デメリットを、それぞれ詳しく確認してみましょう。

メリット1:価格が安い

マンションの価格は、新築が一番高く、築年数が古くなるにつれて安くなっていきます。築25年を超えると急激に下がって半額以下になり、30年を過ぎるころには3割ほどの値段になります。

マンションを購入したいけれども予算が限られている人にとっては、築古のマンションは価格がぐっと安くなるので、手を出しやすいといえます。

また、ここ数年では築古のマンションを安く手に入れて、自分好みにフルリノベーションするということが若い人の間に定着してきました。そうした人たちにとって、築50年マンションの価格は魅力となるでしょう。

メリット2:立地に優れていることが多い

マンションの建築が盛んになったのは50年ほど前の高度成長時代です。

その頃には、まだ土地の値段もそれほど上がっていなかった駅近物件など立地のいい場所からどんどんマンションが建てられていきました。

その頃に建てられたマンションは、建物として古くはなっていますが、立地の良さは魅力として残っています。立地の良さはマンションにとって大きなメリットといえます。

デメリット1:マンションの価値が下がるため売却しにくくなる

築古のマンションの値段が安いということをメリットとしてあげましたが、売り手側とすると、逆に価値が下がってしまうため売却が難しくなるというデメリットになります。

古いマンションは、見た目のデザインや、設備が古いということに加えて配管設備や躯体そのものにも劣化が現れてくるため、しっかりとした修繕と管理が行われていないと魅力がない物件となっていきます。

特に立地がよくない物件ほど、築年数が古いマンションの売却は難しいため、長期化は避けられません。購入の際には、最終的にどうするのかを考えておく必要があります。

デメリット2:新耐震基準が適用されていない場合がある【倒壊の恐れ】

地震大国である日本では、マンションにしっかりとした耐震工事がされている必要があります。阪神・淡路大震災や東日本大震災では、ビルやマンションの倒壊で大きな被害を起こしています。

このような大きな地震に対応するために、1981年6月に新耐震基準が適用されるようになり、震度6~7程度の地震でも倒壊しないレベルの基準をクリアしていなければならなくなりました。しかし、それ以前に建てられた物件に関しては、そもそも震度6~7の地震を想定していません。

新耐震基準を満たしていないからといって直ちに危険というわけではありませんが、贈与税の非課税制度が利用できなかったり、不動産取得税などの優遇が利用できなかったり、というデメリットがあります。

1981年より前に建てられたマンションについては、耐震補強工事や耐震診断が行われているかどうかを、事前にチェックしておいたほうがいいでしょう。

デメリット3:住宅ローンの審査が厳しい

築年数の古いマンションを購入する場合には、金融機関の住宅ローンの審査が厳しい場合があります。

住宅ローンは、借主の返済能力のほかに、担保物件となるマンションの資産価値も審査項目としています。

そのため、築50年といったような築古マンションでは十分な担保価値がないとみなされて、住宅ローンが組めなかったり、希望よりも返済期間が短くなってしまったりすることがあります。

築年数の古いマンションを購入する場合には、できるだけ自己資金でまかなえるように予算設定をしておいたほうがいいでしょう。

築50年マンションの未来はどうなる|いつまで住める?

現在、築50年のマンションに住んでいる人や、購入した人は、今後このマンションがどうなるのか、いつまで住めるのかということが気になるのではないでしょうか。

コンクリート造りの建物自体は、適切な維持管理をしている場合は、50年以上住むことができると言われています。

しかし、コンクリートの建物とは違って、マンションの設備の寿命は20年~30年です。そのため、20年~30年のタイミングで大規模な修繕をしっかりと行わなければなりません。

またコンクリートで造られた躯体も、そのまま放置しておくと雨水がしみ込んで劣化していきますので、防水・塗装工事を定期的に行っていく必要があります。

こうしたメンテナンスを続けていくためには、マンションの管理組合などがきちんと機能しているか、修繕積立金がしっかりと積み立てられているかにかかっています。

今後増え続けていく築古マンションの未来は、維持管理の仕組みがうまくいくかどうかによって大きく変わってきます。

築50年マンションでも、この先住み続けることができるのですね。

継続的なメンテナンスをきちんとやっていれば、この先も大丈夫です。修繕積立金がしっかり積み立てられていれば、メンテンナンスは可能です。

築50年マンションの資産価値は?

築50年のマンションの資産価値は、新築時の30%以下というのが、おおよその目安になりますが、物件の立地や管理の状況によってかなり変わってきます。

物件によっては、30%以上で売れる場合もありますし、30%の値段でもだれも買わないこともあります。

まずは、不動産会社にしっかりと査定をしてもらいましょう。

築50年マンションは売れない?築古でも売る3つの方法

築50年の古いマンションを売却するのは、簡単なことではありません。設備が古くなって機能が劣ることや、建物自体にも問題があるかもしれないと、敬遠されがちです。

しかし、売れないわけではありません。実際に売れている築古マンションはいくつもあります。

築古マンションを売却するためには事前にしっかりと作戦をたてておく必要があります。

築50年マンションは、本当に売れますか?

時間はかかるかもしれませんが、しっかり作戦を立てて売り出していけば、売れる可能性は十分あります。

1.リノベーションやリフォームはしない

築古のマンションを売りに出す場合に、古くなったまま内覧してもらうよりも、リノベーションやリフォームをして少しでもきれいにしたほうが売りやすいのではないかと思っている人も多いかと思います。

しかし、リノベーションやリフォームにかかった金額を、売却金額で回収するのは難しいです。

築古のマンションの購入を検討する人は、予算がかなり限られているケースが多いので、できるだけ安く買いたいというのが本音です。

また、最近では古いマンションを購入して、自分の好みにリノベーションしたいと思っている人もいます。できれば予算はそちらに使いたいと思っています。

そういった人たちには、リノベーションやリフォームは必要ありません。

2.大幅な値引きを試してみる

築50年のマンションを売りに出して、相場から判断した金額で価格設定した場合、買手を見つけるのはかなり難しくなります。築年数を見て、候補にも入れてもらえないでしょう。

売手としては、できれば高く売りたいというのが人情ですが、築古マンションの売却では、思い切った値引きをして、多くの人の目につく作戦のほうが効果的です。まずは、インパクトのある価格設定で売り出していきましょう。

3.複数の不動産会社に査定してもらう

中古マンションの査定額は、不動産会社によってかなり変わってきますので、売却を考えた段階で、複数の不動産会社に査定してもらうようにします。

また、近隣で同じような築古マンションの売却実績は、そう多くはないと思いますので、できるだけ情報を集めて、不動産会社の担当者と策を考えるようにしましょう。

しかし、いざ不動産を売却しようと思っても「何から始めればいいか?」「不動産会社の選び方が分からない」など、悩んでしまいますよね。

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築50年マンションを購入して後悔した?よくある3つの失敗ポイント

築50年のマンションを購入する際は、様々なリスクを想定しておかなければ、買ってから後悔することになりかねません。

ここでは、実際に購入してから後悔したよくある失敗を3つご紹介したいと思います。

築古マンションの購入は、しっかり確認しておく必要がありますね。

事前の確認を怠ると、後悔することになります。リスクがあるところは、確実にチェックしておきましょう。

1.配管が詰まる・水が漏れる

マンションの寿命は50年とも100年ともいわれますが、配管などの設備の寿命は20年~30年ほどです。もし定期的な修繕工事を行っていない場合には、築50年のマンションの配管はかなり劣化している可能性が高いといえます。

マンションの修繕工事の履歴をしっかり確認せずに築古マンションを購入した後、配管の問題に悩まされることがあります。

築古マンションの設備がしっかり修繕されているかを、購入前に確認しておく必要があります。

2.マンションの修繕積立金が足りない

マンションは毎年なんらかの修繕が必要であり、さらに何十年かに一度は大規模な修繕工事をしなければなりません。

そのために住民は毎月修繕積立金を出し合って積み立てをするのですが、昔のマンションでは、そうした制度がしっかりできていなかったり、滞納する住民が何人もいたり、引っ越して住民が少なくなったりして修繕積立金が足りないケースが増えています

修繕工事をするための費用がなければ、当然そのまま放置されてしまいますので、次第にマンションの劣化が進むことになります。

中古マンション購入の際には、修繕積立金がきちんと積み立てられているか、必ず確認しておきましょう。

3.建て替えが近い物件を購入して費用が増えた

築50年のマンションでも、実際に建て替えになることは珍しいのですが、住民の5分の4が賛成すれば建て替えは可能です。

もし築古マンションを購入したあと、建て替えることになるとすれば、1千万円近い出費がさらに必要になります。建て替えの予定があるかどうか、仲介の不動産会社が確認していなかったとしたら大きな問題です。

後悔しないためにも、仲介不動産会社を通じて建て替えの予定を確認しておきましょう。

 築50年マンションの賃貸【良物件の見つけ方】

賃貸マンションを探す際にも築50年マンションには注意が必要です。

よくよく探せばコスパのいい物件が見つかるかもしれませんが、そのためには見るべきポイントをしっかり押さえておかなければなりません。

ここでは、築50年マンションの賃貸物件を探すときのポイントを解説していきましょう。

築古マンションの購入は、しっかり確認しておく必要がありますね。

事前の確認を怠ると、後悔することになります。リスクがあるところは、確実にチェックしておきましょう。

1.水まわりの設備の確認

住宅物件で一番傷みやすいのが水回りの設備です。クリーニングを入れていたとしても、水回りの劣化は避けられません。

特に注意してみるべきポイントは、蛇口周りと防水ゴムパッキンです。水道を出してみて、サビが出ていないか、水に匂いがないかを確認しておきましょう。

老朽化したマンションでは、配管がサビていたり、傷んでいたりすることがよくあります

また防水パッキンにカビが生えていないか、取りきれているかどうか、をチェックしましょう。長年の残ったカビは多少の掃除では取り切れません。

またトイレやシンクもチェックしておきましょう。水垢やカビ汚れが残っていないか、しっかり確認しておきましょう。

2.管理・修繕状況の確認

築年数が古いからといって必ずしも物件としてランクが低いとは限りません。マンションの場合は、管理がしっかりされていれば、多少築年数が古くても物件の価値は高く保たれています

管理がいい加減なマンションは共用部に現れています。隅の部分まで掃除ができているか、ゴミ箱にゴミがたまっていないか、自転車が整理されているか、廊下やロビーの電球が切れていないか、そういった細かなところがしっかりできているところは、管理が行き届いているので安心できます。

また修繕状況も不動産の価値を見るためには、確認しておいたほうがいいでしょう。特に築古物件については、定期的な修繕が行われているかどうかは仲介の不動産会社を通じてしっかりと確認しておきましょう。

築50年マンションのよくある質問Q&A

ここまで築50年のマンションについて、いろいろと紹介してきましたが、次には、よくある質問のQ&Aをまとめて確認しておきましょう。

今回は、築50年マンションの固定資産税についての質問です。

固定資産税はいくらくらい?

マンションを購入すると不動産の所有者になるので、固定資産税を支払わなければなりません。

固定資産税は、「固定資産税評価額」を基に計算します。土地の評価額は、国土交通省が年1回その土地の売買取引において適正とされる価格を定めた「地価公示価格」の70%を目処に計算されます。マンションの所有者は、持ち分に応じて土地を所有していることになるので、その分の土地の固定資産税が課税されます。

建物についても課税されますが、建物は経年劣化することを評価額に反映させていくため年々下がっていきます。減額の比率は課税される自治体によって定められています。土地は劣化しないと考えられているので、減額はありません。

では、東京都にある土地の専有面積80平方メートル、土地の評価額3000万円、建物の評価額1000万円のマンションについて、築50年では固定資産税がいくらになるか計算してみましょう。

固定資産税の計算式は、「固定資産税評価額」×「標準税率」で、東京都の税率は1.4%です。

土地部分には200平方メートル以下の「小規模住宅用地」について課税標準額が1/6に軽減される適用措置があるので、下記のようになります。

土地税額:3000万円×1.4%×1/6=7万円

建物の減額比率は、築年数に応じて減額されるようになっています。築45年以上の建物については東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.2」となっています。

建物税額:1000万円×0.2×1.4%=2万8000円

土地と建物の税額を合計した9万8000円が、このマンションの固定資産税となります。

築50年マンションでも固定資産税がかかるのですね。

建物は築年数によって減額されますが、土地の税額は変わらないので、それなりに税金がかかります。

まとめ

築50年のマンションは、これからどんどん増えていくことになり、高齢化時代に限界マンションといわれる管理不能になった老朽化マンションの問題とあわせて今後の対応を考えていかなければなりません。

しっかりとした修繕と管理を続けていければ100年もつともいわれているコンクリート造りの建物です。築50年マンションが、建物として今後も住み続けられていくためには、管理体制が機能するかどうかにかかっています。

築古のマンションの所有者や、これから購入を検討している人は、そのマンションの管理がどうなっているのかを、今一度見直してみてはいかがでしょうか。

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