8種の制限【宅建業法】

8種制限は、素人を保護する目的

8種制限の(共通)前提条件

  1. 宅建業者が自ら売主(媒介・代理は関係なし)
  2. 素人(相手が宅建業者でない)

▼8種制限・一覧表

1.損害賠償額の予定(違約金と合わせて)代金額の2/10(20%)
※超える部分は無効
※定めがないと実損額
2.手付金の性質・額買主は手付金の放棄で解除できる
売主は手付金の倍返しで解除できる
※どちらも履行に着手するまで
※代金額の2/10(20%)が上限
※買主に不利な特約は無効
※手付けは解約手付とみなす(推定ではない)
3.手付金の保全措置
(不動産屋の倒産リスクを加味)
未完成物件(①銀行②保証保険)
完成物件(①②③指定保管機関による保管)
期間:受け取る前⇒登記まで
▼不要の場合
・買主が所有権登記をした時
・手付の額(+中間金)が少ない時
⇒(未完成物件)代金の5%以下&1000万円以下
⇒(完成物件)代金の10%以下&1000万円以下
4.自己の所有でない物件の売買原則:①他人物売買②未完成物件の売買禁止
例外:
①他人物売買⇒売買契約or売買の予約があればOK
②未完成物件⇒手付金の保全措置あればOK
5.契約不適合責任雨漏り・白ありなどの不適合の責任を負うこと。
▼民法
責任:追完・減額・解除・損害賠償
期間:買主が知ってから1年間(〜時効の5年)
(民法ではこのルール排除できる)
▼宅建業法
原則:買主に不利な特約は無効
例外:引き渡した日から2年以上はOK
6.割賦販売の解除(分割で購入)買主が支払ってくれない場合
30日以上の期間を定めて、書面による催告
7.所有権留保の禁止原則:割賦・ローンの売買において、
所有権留保と譲渡担保は禁止
例外:
①受領額が3/10(30%)以下
②担保(抵当権等)の設定ないor見込みない
※譲渡担保は①のみ
8.クーリングオフ下図を参照

クーリングオフ

買主は、8種制限の前提条件+以下の3つの条件を全てクリアした時にクーリングオフが適用できる。

できるできない
申込の場所(契約でない)喫茶店、テント、パーティなど
(冷静な判断ができない場所)
事務所等(案内所・展示会場など)
※買主申出の自宅・勤務先
履行完了の有無引渡し未・代金一部引渡し&代金全額の支払い完了
(宅建業者の)書面の通知日から8日以内
(※口頭、告られてないなら
いつまでもできる)
9日以降(8日経過)

クーリングオフの方法

買主が書面で発した時点でクーリングオフが適用される。(宅建業者に到達した時点ではない)

手付金、その他の金銭をすべて返す必要がある。控除して返還は不可。また損害賠償、違約金の請求も不可。

書面の記載事項は、上記の条件全て&買主の氏名、住所&売主の商号、住所、免許証番号を記載する。

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