不動産売却の確定申告の必要書類まとめ|売却損の場合は不要?

不動産売却の確定申告

不動産を売却すると大きな金額が入ってきますので、税金のことが気になりますね。

サラリーマンの場合は、会社が天引きで税金を支払っているので、それまで税金のことを考えたことがないという人が多くいためあまり税金の仕組みを知らないということがあるかもしれません。

しかし、不動産売却で所得があった場合は申告しないでいるとペナルティがありますし、税金の支払いを考えずにお金を用意していなければ大変なことになります。

この記事では、不動産売却をしたときの確定申告について、どのような場合に確定申告しなければならないのか、確定申告の方法、申告書類の書き方や税金の支払い方まで詳しく解説していきます。

これから不動産売却するかもしれない人、今年不動産を売却した人は、ぜひ正しい知識を身につけておいて、税金に対してしっかりと備えをしておくようにしましょう。

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不動産売却したら確定申告は必要?

確定申告をしたことがない人にとって、どうすればいいのか、何を準備していいのかよくわからないですよね。

それに、すごく面倒くさそうなので、できればやりたくないと多くの人が思うところでしょう。

まずは、不動産売却したら必ず確定申告が必要なのか、しないとどうなるのかをしっかりと確認していきましょう。

売却益が発生した場合は必要

個人が不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告が必要になります。売却益が出たかどうかは、下記の式でプラスになるかどうかで見ることができます。

不動産売却金額-(不動産取得費+譲渡費用)

マイホームの売却では、3000万円の特別控除が使えるので、利益が出ないケースが多いですが、そういった特別控除や譲渡益の特例を適用させるためには、確定申告をする必要があります。

売却益が発生しなかった場合は不要

不動産を売却して利益が発生していなかった場合は、確定申告は不要です。

ただし、売却損が発生した場合でも、確定申告することでその他の税金を減らすことができる場合もあるので、
確定申告しておいたほうがいいでしょう。

売却損が出ても申告でお得になるケースも

不動産売却して損失が出た場合でも「譲渡損失の特例(損益通算)」を適用することで、翌年以降に他の所得から他の所得と相殺できます。この特例を適用するためには確定申告をすることが必要になります。

譲渡損失の特例が適用できる条件としては、所有期間5年を超えるマイホームの売却によって損失が出た場合
マイホームを売った年の前年から翌年の3年間で新しいマイホームを取得したときに、損失金額を翌年以後3年間、ほかの所得と損益通算できます。

確定申告はいつ?対象時期・提出期限は?

確定申告では、その年の1月1日から12月31日までの所得について、2月16日から3月15日頃までが申告期間になります。この申告に基づいて所得税と住民税を計算して通知・請求されます。

確定申告をしない・忘れた場合どうなる?

不動産売却の情報は、登記を扱っている法務局からの情報が税務署に回っているので、税務署の目を逃れることはできません。

売却益が出ていながら確定申告をしていないと、税務署からの問い合わせの連絡が来ます。

この問い合わせの後も確定申告をしないでいると、税務署からの調査が来ることがあります。そのときに契約書や領収書などが用意できていないと、税務署側で計算して税金が課せられることになります。

申告をしないでいることで、ペナルティがありますか?

申告をしていない状態が続くと「無申告」の状態にあり、その場合は税金が加算されることになります。無申告加算税の金額としては、原則として「納付すべき税額に対して50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の割合」を乗じた金額になります。

譲渡所得金額の計算方法・ポイント

確定申告の際には、譲渡所得を算出することになります。その計算のために注意すべきポイントをそれぞれピックアップして確認していきましょう。

①取得費の計算

取得費には、下記のような費用が計上できます。

  • 土地や建物を購入した金額
  • 建物を新たに建てた金額
  • 購入する際にかかった税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)
  • 土地の測量費
  • 土地の整備や建物の取り壊し費用
  • その物件につけた設備費
  • 土地改良にかかった費用
  • 住宅ローンの利息

不動産を購入した費用の全額を取得費とすることができるのでしょうか?

土地は全額を取得費として計上できますが、建物は経年で劣化していくことから、建物の取得費は購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いて計算します。

②譲渡費用の計算

譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。譲渡費用の主なものは次のとおりです。

(1) 売却して支払った仲介手数料
(2) 印紙税
(3) 貸家を売るため、借家人に支払う立退料
(4) 土地を売るための建物の取壊し費用とその建物の損失額

修繕費や固定資産税、代金の取立て費用などは譲渡費用になりません。

③減価償却の計算

建物の取得費は購入金額などをすべて計上することはできません。建物は時の経過によって価値が減少していくため、建物の取得費は購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いていきます

この減価償却費相当額は、建物が事業用(店舗や事務所など)か、住宅などの非事業用かで計算の仕方が変わります。非事業用の減価償却費の計算式は以下のとおりです。

非事業用不動産の減価償却費=「建物購入代金など取得に要した費用」×90%×償却率×経過年数

④課税譲渡所得の計算

不動産を売却した際の課税譲渡所得の計算式は下記のようになります。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 -(取得費 + 譲渡費用)

譲渡収入金額には、土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金が含まれます。

譲渡収入金額土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金

 

取得費は、次の①、②のどちらか大きい金額を使います。

①実額法土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
②概算法譲渡収入金額×5%

⑤譲渡所得税額を算出

譲渡所得税の税額は下記の式から算出されます。

税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

 

所得税は、給与所得や不動産所得(家賃収入)など各種所得金額を合計し、総所得金額を求めて税額を計算する総合課税が原則です。

これに対して不動産売却の譲渡益に対する税率は、他の所得と分離する分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

ポイント①税率は所有期間で変わる

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、所得に税率を掛けて計算されますが、税率は以下のように、その不動産を所有していた期間によって異なります。

所有期間5年以下が「短期譲渡所得」、5年超が「長期譲渡所得」として、それぞれ違った税率をかけて計算します。

所有期間所得名税率
所有期間5年以下短期譲渡所得譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
※復興特別所得税の税率は2.1%で、これを所得税に乗じた値となる
所有期間5年超長期譲渡所得譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

【短期譲渡所得】
譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
※復興特別所得税の税率は2.1%で、これを所得税に乗じた値となる

【長期譲渡所得】
譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

また、長期譲渡所得については所有期間が10年を超えると、譲渡所得のうち6000万円以下の部分について「マイホームの軽減税率の特例」が受けられます。

【所有期間が10年超の場合のマイホームの軽減税率の特例】

譲渡所得6000万円以下の部分譲渡所得×14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)
譲渡所得6000万円超の部分譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

・譲渡所得6000万円以下の部分
譲渡所得×14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)

・譲渡所得6000万円超の部分
譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

ポイント②土地・建物の購入価格が不明の場合の対処法

相続などで引き継いだ不動産や、購入した時期がかなり昔で売買契約書などが見つからず取得額が不明の場合には、不動産の売却金額の5%相当額を取得費とすることができます。これを概算取得費といいます。

取得費の証明は売買契約書が基本なので、もし紛失してしまった場合などは、原則として概算取得費で計算することになります。実際の取得金額が概算取得費よりも大きい場合は税額が増えてしまいますので注意が必要です。

確定申告のやり方・手順

ここからは、実際に確定申告をする際の書類などについて具体的にご説明していきます。

不動産売却後の確定申告にはいくつもの書類を用意する必要があるため、できれば早めに準備しておき、直前に慌てることがないようにしたいところです。

確定申告の必要書類・添付書類と入手方法は?

では、不動産売却後の確定申告に用意しておく書類を一つ一つ見ていくことにしましょう。申請書等の多くは、国税庁の公式サイトからダウンロードできます。

①確定申告書B様式

確定申告書B様式は、不動産所得や事業所得がある方など、所得の種類に関わらず誰でも利用できる書類です。
税務署か国税庁の公式サイトで入手することができます。

②確定申告書(分離課税用)

給与所得などの課税と、土地・建物の譲渡などの分離課税を申告するための書類です。それぞれの納税額を算出し、納税額の決定を行うために申告します。申請書は、税務署か国税庁の公式サイトで入手できます。

③譲渡所得の内訳書

売却した不動産に関する情報(所在地、面積、売却金額等)などを記入する書類です。
書類は税務署あるいは国税庁の公式サイトで入手できます。

④不動産登記事項証明書

売却をおこなった不動産の登記事項証明書が必要となります。売却をおこなった不動産が所在する管轄法務局に出向いて取得するか、法務局のオンライン申請システムを使って入手します。

登記事項証明書にはさまざまな種類があります。戸建ての建物や土地の場合などは、通常、全部事項証明書を取得します。ただし、分譲マンションを購入した方は、自分の持ち分についての一部事項証明書がよいでしょう。

⑤不動産売買契約書のコピー

不動産取得金額と売却金額を確認するために、不動産を購入した際の不動産売買契約書のコピーと、不動産を売却した際の不動産売買契約書のコピーが必要となります。

⑥仲介手数料の領収書

不動産購入の際に不動産会社に支払った仲介手数料は、取得費となります。また売却の際に支払った仲介手数料も譲渡費用として計上することができます。その証明のために、仲介手数料の領収書が必要になります。

確定申告書の書き方のポイント

ここでは、確定申告書の書き方について、注意すべきポイントをチェックしていきましょう。

黒ボールペンで強く

確定申告書は、2枚複写になっているので、黒のボールペンで強く記入するようにします。

消せるボールペンや鉛筆で記入することは不可です。

訂正する場合は二重線

間違えて記入したところを訂正するときは、必ず二重線を引き、正しい数字を上の欄や横の余白に記入するか、
正しい数字から間違った数字に矢印を引いて、どの箇所を訂正したか示すようにします。修正テープや修正ペンは使ってはいけません。

間違えた個所に、訂正印を押す必要はありません。パソコンで作成し印刷したものでも、手書きで修正できます。

印鑑を忘れずに

確定申告で印鑑が必要なのは、「第1表」「第1表(控)」の2種類の用紙のみとなります。押印する場合には、ゴム印やシャチハタの使用は不可です。

ただし令和3年4月1日以後提出する場合、必要なくなります。

確定申告の提出場所と方法

ここでは、確定申告の提出場所と提出方法について説明していきます。申告書の提出先は、自分が住んでいる地域の税務署になります。

提出方法は、実際に出向くか、郵送するか、インターネットを使うか、の3種類の方法があります。

①管轄の税務署に直接提出

自分が住んでいる地域の税務署に直接出向いて行って提出する方法です。

窓口の担当者にチェックしてもらえるので、書き方の不備があれば、その場で修正することが可能です。

ただし、提出期限近くになると非常に込み合うため、窓口に提出するまで長時間並んで待つことになる可能性があります。早めに提出するようにしましょう。

②郵送で提出

確定申告書は郵送で提出することも可能です。税務署の窓口が開いている時間に出向くことができない人や
場所が遠い人にとっては、メリットがあります。

ただし、その場でチェックしてもらうことができないので、慣れていない人にとっては、ややハードルが高いかもしれません。

③e-Tax(イータックス)で提出

パソコンとネット環境があるのであれば、e-Taxで確定申告を提出することができます。

e-Taxを利用するにはマイナンバーカードを利用する「マイナンバー方式」と「ID・パスワード方式」の2つの方法があります。

e-taxで確定申告を行う方法には多くのメリットがあります。

  • 日時に関係なく申告できる
  • 書類を用意する必要がない
  • 一部の添付書類が不要
  • 還付金の対応が早い

デメリットとしては、事前の準備が大変だということです。本人確認をするためのマイナンバーカードと、それを読み込むためのICカードリーダーライターを用意しなければなりません。

マイナンバーカードを発行していない場合でも「ID・パスワード方式」でe-Taxを利用できますが、あくまで暫定的な方式のため、ずっと利用できるかわかりません。

確定申告後の納税&還付金の受取方法

確定申告で確定した所得税を納付するには、下記の方法があります。

なお、振替納税制度以外の納付期限は、確定申告の提出期限と同じです。

①現金

税務署や確定申告会場などで入手できる納付書に、確定申告書に書いた納税額を記載して、金融機関や税務署の窓口で納付します。

メリットは手数料がかからないことで、デメリットは、窓口の開いている時間にしか納付できないことや、窓口まで出向く手間がかかることです。

税金は、インターネットバンキングやATMでも納付可能です。利用するには、e-Taxによる電子申告後、e-Taxに納付情報を事前登録する「登録方式」と、e-Taxに納付情報の登録は行わない「入力方式」の2つがあります。

登録方式と入力方式いずれの場合も、税金・各種料金支払いサービス「ペイジー」を利用して納付することもできます。

また、納付金額が30万円以下であれば、コンビニで納付することが可能です。

税務署で確定申告書を提出する際に、「バーコード付納付書」の発行を依頼するか、自宅のパソコンなどを使い、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」「コンビニ納付用QRコード作成専用画面」またはe-Taxで作成したQRコードを出力し、コンビニのレジで支払いをします。

②振替納税制度を利用

振替納税制度とは、確定申告をした本人名義の金融機関口座から引き落とす制度です。納付期限は通常確定申告の提出期限と同じですが、この方法を使うと、引き落としは約1ヵ月後になります。

この制度を使うためには、期限までに「預貯金口座振替依頼書兼納付書送付依頼書」を所轄の税務署、または口座振替を利用する金融機関に提出する必要があります。

③ダイレクト納付(e-Tax)

e-Taxで納付するダイレクト納付は、確定申告書の電子データを送信した方だけが使える方法です。事前に税務署へ届出等をしておけば、 届出をした預貯金口座からの振替により、簡単なクリック操作で即時又は期日を指定して納付することが可能です。

ダイレクト納付は、自宅で納付手続きを完了でき手数料がかからないというメリットがありますが、利用には事前に準備が必要で、e-Taxのシステムに慣れていないと使いにくいということがあります。

④クレジットカード

クレジットカードでの納付は、「国税クレジットカードお支払サイト」へアクセスします。

個人情報のほか、納付先税務署・申告区分・納付税額といった納付情報とクレジットカードの情報を入力後、内容を確認し、納付ボタンをクリックすれば完了です。

メールの送信先を入力しておけば、「クレジットカード納付手続完了通知」が届きます。

クレジットカードのポイントが貯められたり、分割やリボ払いも可能ですが、決済手数料がかかります。

還付金の受け取りは指定の預金口座

納付した税金が多かった場合は、還付金として戻されます。確定申告してから還付金を受け取るのは、1~2カ月後です。e-Taxの場合には3週間程度で振り込まれます。

還付金は、銀行などの口座で受け取ることができますが、口座は申告した本人の口座である必要があります

口座番号は、申告書の「還付される税金の受取場所」の欄に口座情報等を記載して提出します。

特別控除&特例が受けられる特例

不動産の売却にかかる税金について、いくつかの特別控除や特例を認めているケースがあります。これは事業に関係する不動産の売却ではなく、自分の居住用の財産、つまりマイホームを売却した場合に認められているものです。

これらの特別控除や特例を適用するためには確定申告をすることが条件となります

①3000万円特別控除

3000万円特別控除は、譲渡所得税の特別控除の中でも代表的な制度になります。

一般的な住宅の売却であれば、この制度の適用することによって、譲渡所得から3000万円までを控除することができるので、課税されなかったり、大きく税額を減らすことができます。

所有期間の制限はありますか?

居住用財産として認められるものであれば、所有期間等の制限はありません。

不動産の売却の際には、この3000万円特別控除が適用できるかどうかを確認しておきましょう。

②譲渡損失の買換え特例

自宅を売却し、新たなマイホームを購入した際に受けられる特例で、売却する不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で10年超、居住期間が通算10年以上である必要があります

この特例の適用を受けると、売却価格のうち、新しくマイホームを購入した価格と同額部分の課税が繰り延べられます。つまり、3000万円で売却して、4000万円のマイホームを購入したときは、売却時の譲渡所得税は繰り延べられるため、税額は0円となります。

この特例を使うと税金がなくなるのでしょうか?

いいえ、これはあくまでも次回マイホームを売却するときまで課税が繰り延べられるということですので、
税金がなくなるわけではありません。そのことをよく理解して利用する必要があります。

③10年超所有軽減税率の特例

不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が10年を超えている場合、10年超所有軽減税率の特例を適用することができます。この特例を適用することによって、課税譲渡所得6000万円まで、税率を14.21%(所得税10.21%、住民税4%)とすることができます。

④相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続によって不動産を取得しその不動産を売却した場合に、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年以内(相続発生から3年10ヶ月以内)であれば、支払った相続税のうち譲渡した不動産に対応する金額を、譲渡所得を計算するときに取得費に加算することができるとする特例です。

【Q&A】不動産売却の確定申告でよくある質問

ここでは、不動産売却の確定申告に関して、わかりにくいことやよくある質問の回答をまとめて紹介していきたいと思います。

確定申告を税理士に依頼した時の費用相場は?

不動産を売却した場合の税理士に支払う費用の相場は、売却した不動産の売却益によって変動します。

例えば、売利益が1000万円以上3000万円未満場合は、10〜20万円程度が相場となります。

それ以外の費用は掛からないでしょうか?

取引の内容によっては多少変動するところがあるので、税理士に相談の上、見積を出してもらって確認するといいでしょう。

提出後に間違いに気付いたら?

確定申告をした後に間違いに気づいた場合、それが確定申告の提出期限締め切り前の場合は、確定申告の期限である3月15日までに「訂正申告」を行えば、ペナルティを受けることもなく正しい確定申告を提出することができます。

確定申告の申告期限締め切り後に間違いがあることに気づいた場合は、対応方法は、納める税金を実際よりも多く申告してしまった場合と、少なく申告してしまった場合などで異なります。

納税する税金の額を多く申告しすぎてしまった、あるいは還付される額を少なく申請してしまったという場合は、「更正の請求」を行います。税務署に間違いについて証明できる書類とあわせて提出し、認めてもらえれば受付完了となり、払いすぎた税金分や、不足している還付金が戻ってきます

納税する税金の額を少なく申告してしまった、あるいは還付される額を多く申請してしまったという場合は、「修正申告」を行います。修正申告は、「所得税及び復興特別所得税の修正申告書」と「確定申告B様式」の2点を記入し、税務署に再提出します

その場合、追加の税金がかかりますか?

受理されると、不足している税金などを追加で納付することになります。また、確定申告の締め切り日を過ぎてからの申告となるため、修正申告を行った日までの延滞税も追加されます。

不動産売却後に届くはがきはどうすれば良い?

不動産売却をして登記が完了すると、その情報は法務局から税務署に届いています。

売却後に届くはがきは、その取引の内容を確認し、納税を怠っていないかどうかチェックすることが目的だと思われます。

不動産を売却した時に届くはがきには、売却によって利益が発生したかを確認される項目があります。

利益が発生していなければ、確定申告の必要はありませんが、譲渡所得の申告についての連絡票という返信はがきの送付が必要になります。連絡票には不動産の種類と所在地、不動産を購入した日付と価格、売却した日付と価格を記入して送付します。

はがきが来ても何もしないとどうなりますか?

はがきを無視してもペナルティがあるわけではないですが、払うべき税金を払っていないのではないかと疑われることになりかねませんので、きちんと回答しておくことがおすすめです。

まとめ

不動産の売却をした際の確定申告について、まとめてみましたが、いかがでしたでしょうか。

税金のことは複雑で面倒に思うかもしれませんが、知っておくことで無駄な税金を支払う必要がなくなったり
あとから通知が来て慌てることがなくなります。

もし不明な点があれば、ネット上に多くの情報が出ているので、そういったサイトで調べるか、それでもわからないようであれば、税務署に問い合わせをすれば丁寧に教えてもらえます。

税金から逃れることはできないので、しっかりと知識を持って、適正に対応することが大切です。

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