不動産売却の査定サイトのおすすめは?査定方法や相場を詳しく解説

不動産売却の査定

不動産の売却を考えたときに、その第一歩としてやることは、売却物件の査定をしてもらうことです。

不動産の査定金額は、不動産会社によって、かなりの幅があります。査定金額は、どの不動産会社に仲介を依頼するかを決めるための大きな要因となります。

きちんとした査定ができない不動産会社に売却の仲介を依頼するとなかなか売却できなかったり、想定していたよりも安い金額で売却することになってしまうかもしれません。

この記事では、この査定がどのように行われているのか、査定に必要な書類は何か、おすすめの一括査定サイトの紹介などをしています。

これから不動産売却を予定していて、仲介する不動産会社をどこにするのか考えている方には参考になると思いますので、ぜひ最後までお読みください。

令和の不動産バブル到来!?

不動産を売却する時に、比較せずに売ってしまう人が多くいます。なぜなら...

・複数社で見積もり依頼するのが面倒
・早く売却したいから比較する時間がない
・地元密着で付き合いのある業者がある
・とりあえず大手企業に任せておけば安心
・どこで相談すれば良いのかわからない

という理由です。

しかし、いま不動産は複数業者の査定を比較することで、査定額が1,000万円以上アップするケースがあります。

つまり、比較せずに売ると損をしてしまうことになります。

また、相場がわからないまま売却すると知らないうちに買い叩かれていたということも...

そこでオススメなのが、不動産売却の無料一括査定サイト「リビンマッチ」です。

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など簡単に複数業者の見積もりを比較でき、その中で最高値の業者に売却を依頼することができます。

リビンマッチの無料一括査定で、あなたの大切な不動産を損することなく売却して下さいね。

不動産売却の査定とは?

不動産の売却をする際には、その物件がいくらぐらいで売却できるのかを不動産会社から見積りを出してもらい、その内容を見て仲介を依頼する不動産会社を決めることになります。その見積りを査定といいますが、金額には不動産会社によって幅があります

単に高い査定を出してきたところがいい不動産会社で、そこに仲介を依頼すれば高く売れるというわけではありません。そのため売主側でも、査定について、どのように行われていて、どう評価すればいいのかといった知識を持っておかなければ、いい不動産会社を選んで仲介の依頼するができないことになります。

まずは、不動産会社は、実際にどういった手法で査定をしているのか、その根拠となっているのは何かといったことを見ていきましょう。

査定方法① 簡易査定(机上査定)

不動産の査定依頼があった場合に、まず不動産会社はデータを見て査定を行います。これを簡易査定、あるいは机上査定といいます。現場を見ないで、机上のデータから査定金額を算出する査定方法です。

参考にするデータとしては、隣の類似物件の取引相場」や「公示地価や固定資産税評価額などの公的価格」などを元に、土地の大きさや形、地目、用途地域など資料で確認できる範囲のもので価格が算出されます。マンションの場合は、階数、方角、築年数なども見ていきます。

簡易査定では、資料だけを見て査定するので時間がかからず、数日中には査定金額を出してもらうことができます。

ただし、戸建て住宅のように物件によってそれぞれ異なる特徴がある不動産や周辺環境が影響する物件などでは、高い精度で査定するのは難しくなります。

とりあえず、相場の価格を知って参考にする、といった目的で簡易査定をしてもらうといいでしょう。

他社よりもすごく高い査定をしてきた会社があるので、そちらに仲介をお願いしようかしら。

仲介の依頼を受けたいがために、高すぎる査定をしてくる業者がいるので、注意しましょう。数社に査定を依頼して、おおよその相場を知っておくと、高すぎる査定を出してくる不動産会社をはずすことができます。

査定方法② 訪問査定(詳細査定)

より精度の高い査定をしてもらうために、実際に現場を訪問して査定してもらうのが訪問査定、あるいは詳細査定といわれる査定方法です。

現場を見ることによって、環境や利便性、周囲の状況を知ることができます。また、建物の日当たりや景観、共用部の様子といった細かいところまでを見て査定をすることで、実際の売却価格に近い価格を出すことができます

訪問査定をしてもらうほうが、きちんとした価格が出るので、そちらでお願いしようかしら。

訪問査定の際には立ち合いが必要であったり、訪問してから査定額が出るまでに1週間程度の時間がかかるというデメリットがあるので依頼するまでには検討が必要になります。

仲介を依頼する不動産会社の候補を絞った次の段階で訪問査定をしてもらうといいのではないかと思われます。

査定の根拠となる手法は?

実際に査定額を算出する手法としては、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」という3つの手法があります。それぞれどういった算出法で、どういったときに用いているのか、具体的に見ていきましょう。

①取引事例比較法

取引事例比較法は、類似物件の市場での取引事例をもとに価格を推定する方法で、主に居住用マンションや土地の価格査定に使用します。土地やマンションは、取引件数が多く、一戸建て住宅と違って類似性があり、参考事例から価格を出しやすいからです。

計算方法としては、成約事例の単位面積当たりの平均単価を計算し、対象物件の面積を掛けて、査定価格を求めます。

成約事例の集め方が大切で、事例が少なかったり、特殊な事情がある取引を計算に入れたりすると査定の精度が落ちることになります。

成約時期が近い事例をどれだけ多く集められるかということがポイントになります。

②原価法

原価法は、同等の不動産を取得するのにかかる価額(再調達価格)から経年劣化による価格の低下分を減価修正して価格を推定する方法で、主に一戸建て住宅の建物の価格査定に使用します。

減価修正は、その建物の法定耐用年数に対してどのぐらい耐用年数が残っているかの割合で算出します。

計算式としては、下記のようになります。

原価法=再調達価格×延床面積×減価修正(残耐用年数÷耐用年数)

一般的に、一戸建ての場合土地部分は取引事例比較法、建物部分は原価法で計算します。

2014年に国から出された建物評価のガイドラインによって、一律に減価修正するのではなく、建物の維持管理やリフォームの状態も考慮して計算するようになってきています。

③収益還元法

3つめの収益還元法というのは、対象不動産が将来生み出すと見込まれる収益から価格を推定する方法で、主に投資用物件の価格査定に使用します。

収益還元法には、直接還元法とDCF法という2つの手法があり、DCF法のほうが精度が高いと言われていますが、計算方法が複雑なので、直接還元法を利用して価格を算出することが多いようです。

直接還元法は不動産が生み出す1年間の収益を、周辺地域の類似した物件の利回りで割り戻して価格を算出する方法です。

式で表すと下記のようになります。

直接還元法=年間家賃収入÷還元利回り×100

例えば、周辺地域の還元利回りが8%、年間家賃収入が200万円の物件であれば、200万円÷8%×100=2500万円となります。

査定額の判断基準

不動産会社に依頼した売却査定の金額には、多少の幅があります。単に金額の高い低いだけを見るのではなく、その判断基準をもっておいたほうが仲介を依頼する不動産会社選びにおいて、正しい選択ができるようになります。

ここでは、売却査定において、不動産会社が何を見て査定をしているか、その基準となるものをチェックしていきたいと思います。

①近隣物件の取引事例・売り出し状況

近隣物件の取引事例や売り出し状況は、査定額を決めるために大きな要素になります。特に取引の時期や物件の大きさ、築年数などが近い場合には、非常に参考になります。

全国展開していて取引物件数が多い大きな不動産会社であれば、自社の情報を豊富に持っているので有利ですが、地場の中小不動産会社も近隣のネットワークやウェブを通じて情報を得ることができます。

近隣の取引状況はどうやって調べればいいのでしょうか。

 

国土交通省の「土地総合情報システム」を使えば、簡単に信頼できる情報を調べられるので、こうした情報を参考にしてみるといいでしょう。

②市場動向

不動産も市場の影響を受けて価格が決まってくるので、その時々の市場の動向を無視することはできません。

大きな社会流れ、例えば東京オリンピックがあるので、都心のマンションの需要が高まったり、新型コロナの影響で部材の調達が難しくなって価格に影響するといったことは頭に入れておく必要があります。

こうした市場の動向もネットから得ることができるものがあるので、それらを加味して価格を見ていくといいでしょう。

③公示価格・路線価

「公示価格」と「路線価」は、国が定める土地や価格の標準価格です。実際の取引価格よりも低く設定されていることが多いですが、参考になるデータには違いありません。

こうした情報もサイトから簡単に見ることができるので、売主も参考のために見ておくことをおすすめします。

④立地条件

物件の立地条件は、不動産の価格に影響する大きな要素となります。具体的な立地条件として、下記のような項目を見るといいでしょう。

・駅やバス停など公共交通機関からの距離
・学校や役所など公共施設からの距離
・金融機関、商業施設などの利便性
・周囲の治安や住環境等

利便性に優れていて住環境がいい物件は、その分、高い査定額となります。

⑤物件条件

物件の条件も、不動産の価格に影響する大きな要素の一つです。立地が同じでも物件の条件が異なれば、価格にも現れてきます。具体的には、下記のようなポイントをチェックすることになります。

・住宅の外観
・住宅の設備
・間取り
・日当たり
・共用部分の管理
・セキュリティ

訪問査定では、こうした項目は必ず確認しています。

査定の必要書類

不動産の査定を依頼する際に、用意しておくと査定がしやすくなる書類があります。精度の高い査定をしてもらうためにも、下記のような書類を用意しておくといいでしょう。

また、これらの書類は売却する際に必要になるものですので、予め準備しておくと、実際に売却するとなった場合に、すぐに進めることができます。

①身分証明書

写真付きの身分証明書が必要になります。これは、登記上の所有者が査定を依頼している本人なのかを確認するためです。

売却の際にも、司法書士による売主確認は必ずありますので、そのときには運転免許証やパスポートなどの写真付き身分証明書が必要になります。

もし写真付きの身分証明書を持っていない場合は、写真付きマイナンバーカードを取得しておくといいでしょう。

②登記簿謄本

登記簿謄本は、登記事項証明書といい、法務局の窓口で申請するか、ネット経由で依頼して取得することができます。登記簿謄本を見れば、その不動産の登記内容を知ることができ、その内容をベースにして取引が行われます。

登記簿謄本には、土地の場合であれば、地番、地目、面積、建物であれば家屋番号、種目、構造などが記載されています。

その不動産の所有者の住所氏名、複数で所有している場合には、その持ち分がそれぞれいくらなのかが載っています。また、その不動産を担保にローンが組まれていれば、どの金融機関がいくらのローンで抵当権設定を設定したのか、その内容を知ることができます。

マンションの登記簿謄本は、土地と建物が一体になっていますが、戸建ての場合は、土地と建物が別になっているので、それぞれを取得する必要があります。

③購入時の重要事項説明書

不動産の購入時に仲介した不動産会社からその物件の重要事項について説明を受けますが、その内容をまとめた資料が重要事項説明書です。

不動産の基本情報のほかに、取引において重要な情報が掲載されていますので査定をする際には非常に参考になる資料といえます。

④測量図

土地の測量図は、土地の形状や面積、隣地との状況がわかる資料です。土地の地形や道路付け等によって、不動産の価値は変わってきます

測量図があると、土地の価値を判断する材料となりますので、査定を依頼する際に用意しておくといいでしょう。

査定のおすすめサイト・不動産会社は?

かつては、不動産の査定を依頼するには、不動産会社に対面で査定を依頼するというのが通常のやり方でしたが、現在では査定サービスサイトにネット経由で査定を依頼することのほうが一般的といえます。

ネット経由では、場所や時間にとらわれず、簡単に依頼をすることができ、すぐに査定金額を出してもらうことが大きなメリットとなっています。ここでは、2つの査定サイトを紹介します。

リビンマッチ

リビンマッチは、東証マザーズに上場するリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する無料一括査定サービスを行うサイトです。

パソコンやスマホで簡単な入力をするだけの、わずか45秒で査定を依頼することができるので、とても便利なサービスです。

日本全国2600事業所という日本最大級の加盟店から最大6社の査定内容を比較できるので、自分の所有する不動産を売却するのに最適な不動産仲介業者を選べます。

査定内容を比較検討して、納得する不動産業者であれば、そこで媒介契約に進みます。

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スグチョク

スグチョクは、中古マンションの買取専門のサイトで、東京・神奈川・千葉・埼玉の1都3県のエリアの物件を扱っています。

買取サイトですので、査定した金額で納得すれば、すぐに買取をしてくれます。スピード重視で早く売却したいという人には、とても便利なサイトです。最短1日で査定し、5日で現金化できます

査定は匿名で依頼可能なため、個人情報を渡すことなく、とりあえず査定額だけを先に知ることができます。査定額に満足すれば、それからやり取りをして買取を進めていきます。

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【Q&A】不動産売却の査定でよくある質問

不動産売却の査定について、これまで見てきましたが、実際にやったことがないとわからないことが、いろいろあると思います。

ここでは、不動産売却の査定について、よくある質問を集めて、答えていきたいと思います。

査定は匿名でできる?

サイトによっては、査定を匿名で行うことができます

査定を依頼すると営業の連絡が頻繁に来るのが嫌、という方にとっては匿名で査定ができるサイトのほうがありがたいですよね。

匿名査定のほうが、比較的短時間で査定をしてもらえるというのもメリットです。

匿名で、さっと査定してもらえるなら、そのほうがいいような気がします。

査定の正確性が低くなってしまうことや、匿名の査定だけでは売却できないというデメリットがあるので、そういったことも考慮に入れておく必要があります。

査定額の交渉はできる?

仲介業者に査定を依頼した場合には、査定額は目安にすぎません。そこから売り出し価格を決めて買主を探すというステップに進むので、査定額の交渉をする必要はありません。

査定額の交渉するとすれば、買取業者に査定をしてもらった場合になりますが、買取の場合は査定額は相場よりも安くなります。そのかわり、その査定額ですぐに買い取ってもらえるというメリットがあるのですが査定額をもう少し上げてもらえれば売却してもいいと思える場合などは値上げ交渉をしてみてもいいでしょう。

どうすれば値上げ交渉に応じてもらえますか?

ただ、単に値上げを要求しても応じてもらえる可能性が低いので、他社の査定額や近隣物件の取引価格などを材料として用意して交渉すれば、話に応じてもらえる可能性はあります。

査定費用の相場は?

査定にかかる費用は、基本的に無料です

査定に必要な書類を取得するために費用が掛かる場合がありますが、そういった書類がなくても査定してもらうことは可能ですので、お金はかからないと考えておいてかまいません。

まとめ

ここまで不動産売却にかかる査定について、いろいろと見てきましたが、いかがだったでしょうか。

不動産の売却を成功させるためには、自分でも多くの情報を集めて相場観を持っておくこと、そして、いい仲介業者を選ぶことです

仲介業者の良し悪しは、外からではなかなかわからない部分があるので、過去に不動産の売却を経験したことがある人などから、話を聞いたりしておくといいでしょう。

まるっきり業者任せにするのではなく、業者と一緒に協力して売却できるよう、査定の段階から考えておくことをおすすめします。

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