不動産売却の仲介手数料の相場|計算方法&無料にするテクニックは?

不動産の売却では、なるべく早く高い値段で売りたいということは当然ありますが、その他に売却にかかるコストを抑えて手元にお金を残すということも考えると思います。

そのコストの中で、不動産売却の仲介手数料は非常に大きな割合になります。

この記事では、不動産売却の仲介手数料の計算方法や値引きの他、会計処理について詳しく解説していきます。
最後まで読んで参考にしていただければ、幸いです。

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不動産売却の仲介手数料とは?

不動産を売却しようとした場合に、ほとんどの方は不動産会社に依頼して買主を探してもらいます。そしてめでたく買主が見つかって売買契約が成立した時に支払われる成功報酬が仲介手数料になります。

成功報酬ですので、売買契約までたどり着かなかった場合には支払う必要はありません。

仲介手数料には、買主を探すための広告費や人件費、また売買契約にかかる事務手続きの費用が含まれているのよ。売買契約を結ぶときと物件の引き渡しの時に2分の1ずつ支払うのが通常のケースなの。

不動産売却の仲介手数料の相場は?

不動産売却の仲介手数料がどのぐらいの金額になるのか、全く知識がないと不安になりますよね。仲介手数料に大きな金額がかかると、せっかく売却が決まっても、自分の手元にいくら残るのかあらかじめ知っておきたいところです。

不動産売却の仲介手数料の相場はありませんが、上限が定められています。仲介手数料の基本的な考え方と計算方法をひととおり押さえておきましょう。

不動産売却の仲介手数料の計算方法

不動産売買の仲介手数料は、国土交通省告示によって、上限額が定められているのさ。売買価格によって下記のように仲介手数料の割合が変わってくるんだな。

200万円以下の部分       売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分  売買価格の4%+消費税
400万円超の部分        売買価格の3%+消費税

では、売買価格2000万円の物件を売却した場合で考えてみましょう。

A:「200万円以下の部分」
B:「200万円を超えて400万円以下の部分」
C:「400万円を超える部分」

こうした3つの部分に分けて計算し、合計した金額が仲介手数料の上限になります。

A:200万円以下の部分・・・200万円×5%
B:200万円超400万円以下の部分・・・200万円×4%
C:400万円超の部分・・・1,600万円×3%

(A+B+C)×消費税=66万円×1.1=72.6万円

こうした計算は面倒なので、簡単に計算できる式があります。

売買価格400万円以上の場合の計算式(消費税率10%の場合)

(売買価格×3%+6万円)×1.1

先ほどと同じ売買価格が2000万円の物件で計算してみましょう。

(2,000万円×3%+6万円)×1.1=72.6万円

同じ答えになりました。

不動産売却の仲介手数料の上限とは

不動産仲介業者に支払う仲介手数料は、国土交通省告示によって上限額が定められています。不動産会社では仲介手数料のみが利益になるので、上限額で請求してくることが一般的です。(上限額以上を請求した場合は法令違反となります。)

下限額は決められていないので値引きをすることも可能です。

仲介手数料には消費税がかかります。

不動産売却の仲介手数料が無料のことがある?

不動産売買の仲介業者にとって、仲介手数料だけが収益の源となりますが、そうした中で仲介手数料が無料となっていることがあります。なぜそういったことができるのでしょうか。

一つ考えられるのは、その不動産会社が売主と買主の両方から仲介の依頼を受けている「両手取引」の場合があります。どちらか片方の手数料をゼロにしても、片方からの手数料は入ってくるので、それなら早く契約につなげたほうがいいという考え方です。日本では両手取引が法的に問題ありませんが、アメリカなどでは公正な取引ができないということで認められていません。

そうした形で仲介手数料が無料ということをうたって、集客につなげることが目的だと考えられます。

仲介手数料が無料ということにつられて、逆に損をすることにならないよう気を付けないといけないわね。

不動産売却の仲介手数料は値引きできる?

値引きできるかどうかといえば、値引きはできます。しかし、不動産売買の仲介業者にとっての収益源は仲介手数料のみなので、何もなければ上限いっぱいの金額を請求してきます

仲介手数料は、売り主の経費としては割合が大きいので値引きをしてほしいと思う気持ちは理解できるところですが、仲介手数料をケチったために売却の活動が鈍くなってなかなか買主が見つからなかったり、高値で売る努力をしてくれなかったとしたら本末転倒です。

事前に近隣エリアで似たような物件の取引状況などを調査して、値引き交渉の材料があれば話をしてみるのもいいかも~♪。

ただし、買主が見つかってあとは契約するだけの段階で値引き交渉するとほぼ断られますし、心証が非常に悪くなります。値引き交渉するには、タイミングを考えて行いましょう。

不動産売却の仲介手数料は経費で計上できる?

個人が不動産売却で得た所得は譲渡所得として申告が必要となるのさ。譲渡所得は下記の式で計算されるのさ。

譲渡所得=譲渡価額(売却額)-取得費(購入額)-譲渡費用(経費)
※取得費とは購入価格から建物の減価償却費を控除し、当時の仲介手数料等を加算した価額

場合によっては、売却額が取得費を下回ったり、譲渡費用が大きくなってトータルでマイナスになると譲渡所得は発生しないので、課税対象とはなりません。

不動産売却の仲介手数料は譲渡費用として経費計上できるのよ、譲渡所得が発生しそうな場合は、申告の際にしっかりと計上して節税に役立てましょうね。

不動産売却の仲介手数料の仕訳!勘定科目は?

不動産売買を会計処理する必要がある人は、仲介手数料の仕訳をどうするかわからないかもしれません。

不動産を売却した場合の仲介手数料は「支払手数料」となります。その他の譲渡費用となる経費には、引越し費用、建物解体費用、測量費用、登記費用等があります。

経費計上できるのにしていないと、譲渡所得が発生して大きな税金がかかる場合があるのか。専門家である不動産売買の仲介不動産業者や税理士に確認しておくことがおすすめだな。

【Q&A】不動産売却の仲介手数料よくある質問

これまで不動産売買の経験がない人には、不動産を売却するときに支払う仲介手数料について、よくわからないことも多いかと思います。

ここでは、不動産売却の仲介手数料についてよくある質問と答えを集めていますので、参考にしてみてください。

不動産売却の仲介手数料に消費税・税金はかかる?

不動産売却の仲介手数料には消費税がかかるの~、うっかりには注意よね。

消費税の課税対象になる取引とは、消費税法第4条で規定されています。

・国内における取引であること
・事業者が事業として行うものであること
・対価を得て行われるものであること
・資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供であること

不動産売却の仲介手数料は、これらの項目に該当しますので、消費税がかかる取引となります。

不動産売却の仲介手数料は確定申告が必要?

不動産を売却して確定申告が必要になるのは、譲渡所得が発生した場合だからな。

不動産を売却した金額から、その不動産の取得費と譲渡にかかった経費を引いて、プラスになる場合は
確定申告が必要になります。

確定申告をする際に、仲介手数料を支払った経費という形で申告します。

不動産売却の仲介手数料には譲渡費用が含まれる?

不動産の譲渡所得を計算するには、取得費と譲渡費用を売却金額から差し引いて計算します。

仲介手数料も、譲渡費用として経費計上できる費用となります。

譲渡費用となる費用としては、下記のようなものが認められています。

  • 売却時の仲介手数料
  • 売却時の契約書の印紙代
  • 売却時の登記費用(登録免許税、司法書士等の報酬)
  • 売却のための広告料
  • 売却のために行った測量費、不動産鑑定料
  • 譲渡のために支払った立退料
  • 土地等を売却するために取り壊した建物の取り壊し費用、及び取り壊した建物の取得費相当額
  • 売買契約後に更に有利な条件で他に売却するために支出する解約違約金
  • その他譲渡関連費用

まとめ

不動産売却の仲介手数料について詳しく説明しましたが、いかがでしたでしょうか。

仲介手数料は金額的に大きいので安く抑えたいのはやまやまですが、仲介業者さんがいい買手を見つけてくれて高値で売却できるほうが得することになります。

一般の人にとっては不動産の売買取引するときに、どの不動産業者に仲介を依頼するかで取引の結果が大きく変わってきます。不動産売却では、仲介業者選びがとても大切ということです。

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この記事を書いた人
直樹本山

私は13年前に自宅マンションを新築で購入しました。初めての大きな買い物だったので、この物件でいいのか、こんな金額が払えるのか、とても心配でした。

それでも思い切って購入し、7年後に売却。人気のエリアだったこともあって、買った値段と同額で売却できました。

次に購入した物件も都心で交通の便がいいところでしたが、オリンピックブームの前だったので割安でした。6年たって値下がりすると思っていましたが、逆にだいぶ上がっていてびっくり。

このように不動産は、いい物件を選んで購入すれば、大きなメリットがあります。逆に、失敗するとダメージも大きいです。

不動産の売買を検討している多くの方に、自分の体験を活かして、役に立つ情報をお届けできればと思っています。

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