不動産売却の消費税|個人が課税事業者になる条件&法人の計算も解説

不動産の売買取引においては、大きな金額のお金が動きますので、そこにどのような税金がかかるのかは気になるところです。

消費税は10%ですので、数千万円から数億円の金額になることも珍しくない不動産取引では、数百万円から数千万円になり無視することはできません。

この記事では、不動産売却にかかる消費税について、消費税の仕組みや、納税義務はどこにあるのか、何か課税され何が課税されないのか、個人の法人の違いなど、詳しくご説明していきます。

消費税について知識がなかったばかりに、後から税務署からの通知が来て慌てることのないように、しっかりと確認しておきましょう。ぜひ最後までお読みください。

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不動産売却で消費税はかかる?【比較表】

消費税は、商品の販売やサービスの提供などの取引に対して課税される税金で、原則として事業者が納めます。

不動産の売買取引において、消費税がかかる対象となるものには何かあるのか、課税されないものは何か、どのような法人や個人が課税されるのかといったことについて、下記の一覧表をもとに詳しく見ていきましょう。

消費税が課税される対象消費税が課税されない対象
①課税事業者による建物売買①個人による建物売買
②土地に埋まる設備②土地の売買
③不動産会社に対する仲介手数料③不動産譲渡所得税
④司法書士に対する手数料④登録免許税
⑤融資手続きの手数料⑤印紙税
⑥ローン繰り上げ返済時の返済手数料

課税対象

まずはじめに、不動産取引において消費税がかかる対象には何があるのかをひとつずつチェックしていくことにしましょう。

課税事業者による建物売買

消費税が課税されるのは、課税事業者といわれる個人や法人です。どのような個人や法人が課税事業者になるのかについては、後ほど説明いたします。

その、課税事業者が建物を売却した際に、その売却金額に対して消費税が課税されます。課税事業者ではない、会社に勤めている給与所得者の個人が売却した場合には、消費税はかかりません。

また、課税事業者が売主であっても、土地の売買に対しては消費税は課税されません。土地の売買は資本移転であり、消費ではないという考え方がされているからです。

土地に付帯する庭木や庭石などはどうなりますか?

宅地の場合は、庭木、石垣、庭園など、宅地と一体として売買されるものも非課税となります

土地に埋まる設備

土地の売買については、消費ではなく資本の移転ということで消費税の課税対象ではありませんが、土地に埋まる設備、例えば地下型の車庫などは、土地と一体のものではなく設備と見なされますので、課税対象となります。

不動産会社に対する仲介手数料

不動産の売買取引は通常、不動産会社に仲介をお願いします。売主、買主それぞれが不動産会社に依頼し、売買が成立すればその成功報酬として仲介手数料を支払っています。

その手数料は不動産会社が提供しているサービスに対して支払う代金ですので消費税の課税対象となります。

司法書士に対する手数料

不動産の売買契約が交わされると必要なのが不動産登記の手続きです。売主が住宅ローンを組んでいた場合は、抵当権設定の登記がされているのでその抹消登記をしなければなりません。買主は、所有権移転の登記と、不動産を担保にして住宅ローンを組んでいれば抵当権設定の登記が必要になります。

こうした手続きは、一般の人でもできますが、迅速に正確に行わなければもし何か間違いがあると大きな問題になるため、通常は登記の専門家である司法書士に依頼します。

登記手続きは、通常、仲介した不動産会社や住宅ローンを組んだ金融機関経由で司法書士に依頼されています。この手続きに対する報酬も、サービスに対して支払う代金ですので、消費税が課税されることになります。

融資手続きの手数料

不動産を購入する際には、多くのケースで金融機関から融資を受けます。この融資を受けるにあたって、審査や諸々の書類作成など、金融機関内での手続きが必要になります。

金融機関は、融資の金利によって稼いでいるのですが、融資にかかる事務手数料を別途請求することになります。この手数料にも消費税が課税されます。

ローン繰り上げ返済時の返済手数料

売主は売却した金額をもとにローン残額を返済して、買主に引き渡します。売主がローンを繰り上げ返済する際にも、金融機関の事務手数料が請求されますが、その手数料に消費税がかかっています。

非課税対象

不動産の売買取引において、消費税が課税されるものをご説明しました。では、消費税がかからない非課税対象には、どういったものがあるのか、ひとつずつ確認していきましょう。

個人による建物売買

課税事業者による建物売買は消費税の課税対象となりますが、課税事業者でない給与所得者の個人などから購入した建物には消費税は課税されません

個人間の売買には消費税がかからないので、お得だといえます。

土地の売買

土地の売買代金に対しては消費税はかかりません。土地の取引については、課税事業者から購入した場合も、個人から購入した場合も同様に消費税はかかりません。

土地の売買に消費税が課税されないのはなぜですか?

消費税は消費に対して課税される税金ですが、土地は資本の移転であり消費される対象ではないから、というのが理由です。

不動産譲渡所得税

不動産を売却した際に、取得した金額と取得にかかった費用を合わせた金額よりも高く売れた場合は、不動産譲渡所得税の課税対象になります。この税金を支払うときに消費税はかかりません。税金を二重に課していることになるからです。

基本的に、支払う税金に対して消費税がかかることはありません

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記の際に納める税金です。売買する物件の課税価格や住宅ローンの抵当権を設定する金額によって変動します。

登録免許税も税金ですので、消費税の課税対象とはなりません。

印紙税

売買契約書には、取引金額に応じた収入印紙を貼ることで、印紙税を納めています。印紙税にも消費税を課税されることはありません。

不動産売却が個人の場合の消費税は?

不動産を売却する場合に消費税が課税されるのは、課税事業者が建物を売却したときです。課税事業者ではない個人が不動産を売却する場合は、消費税は課税されないので注意が必要です。

ただし、売主が個人であっても、事業によって所得を得ている個人事業主が事業の中で購入した不動産を売却する場合は、消費税の課税対象になる可能性があります。

どのような場合に消費税の課税対象者になるのかは、後の項目にて詳しく説明いたします。

課税事業者となる条件は?

消費税については、すべての事業者が納税者となるわけではなく、一定要件を満たす場合には、消費税を納付する義務がありません。

ここでは、消費税が課される法人と個人の事業者の条件と必要な届出などについてご紹介します。

法人の場合

消費税は、基準期間(課税期間の前々年度)の課税売上高が1000万円を超えたら、課税事業者となります。

課税期間」とは、消費税を申告するための計算する期間のことで、法人の場合には決算から決算までの事業年度のことをいいます。課税事業者は、この課税期間中に行なった取引の消費税を計算して納付することになります。基準期間とは、課税期間の2期前の事業年度のことです。

基準期間の売上が1000万円未満でも課税事業者になることはありますか?

基準期間の課税売上高が1000万円未満であっても、資本金1000万円以上の事業者や大手企業から出資を受けている新設法人、また「特定期間」の売上高が1000万円を超えた場合など、例外的に消費税が課税される法人もあります。

免税事業者の消費税請求が変わる?

消費税が課税されない免税事業者であっても、消費税を上乗せした形で請求することは問題ありません。それができないとなると、仕入れの時に払った消費税を自社で負担しなければならなくなるからです。

ただし、2023年10月1日からインボイス制度が導入されることが決まって、免税事業者の消費税請求が変わってくることになります。

消費税が10%に引き上げられたタイミングで、生活必需品などにかかる消費税率8%と新たな10%の商品やサービスの2種類の税率が生じたことにより、正確な課税をおこなうために、段階的にインボイス方式といわれる制度が導入されることになりました。

インボイス方式とは、請求書に商品名、税率などを記載した形式で発行した請求書でないと、仕入れの際に支払った消費税として売上の際に受け取った消費税から控除することができないという制度です。

この請求書には、「適格請求書発行事業者の、氏名または名称および登録番号」が必要になりますが、課税事業者でないと登録番号がもらえません。

インボイス制度になると、免税事業者はどうなりますか?

免税事業者から仕入れをしている取引先は、インボイス制度に切り替わると、その分が控除できなくなり自社で負担することになります。そのため、免税事業者からの仕入れを辞めることにつながる可能性が生じてきており、免税事業者もタイミングをみて課税事業者に転換するようになると思われています。

個人の場合

個人事業主に消費税が課税される条件として定められているのは以下の3つです。

課税期間より前々年(基準期間)の課税売上高が1,000万円超
・前年の1月1日~6月30日の課税売上高、または給与支払額が1,000万円超
・消費税課税事業者選択届出書を提出している

基本的には法人と同様ですが、法人の場合は決算の時期が法人によってまちまちなのに対して個人の場合は1月1日から12月31日と決まっています。つまり、2020年1月1日から12月31日の売上が1000万円を超えると、2022年からは課税事業者になるということです。

また、1月1日から6月30日までの上半期の、売上か支払い給与が1000万円を超えれば課税事業者となるので注意が必要です。

対象者は「消費税課税事業者届」を提出

法人、個人どちらも、基準期間の売上が1000万円を超えるなど、上記の条件を満たす場合には、2年後からは消費税の課税対象事業者となります。売上が1000万円を超えた翌年に「消費税課税事業者届」を管轄の税務署に提出することになります。

資本金が1,000万円以上で設立時から課税事業者である場合には、税務署に法人設立届出書を提出していれば、「消費税課税事業者届出書」は提出する必要はありません。

消費税計算のポイント【注意点】

課税事業者が納税する消費税の基本的な計算式は、「売上に含まれる消費税額」-「仕入に含まれる消費税額」となります。

不動産取引に関する消費税の計算においては、いくつか注意すべきポイントがありますので、それらについてご説明します。

①不動産の価格は税込表示

広告などに表示する価格は、今年2021年4月1日から税込み価格を表示するよう「総額表示」が義務付けられました。それ以前は税抜き表示も可能でしたが不動産の価格については、以前から消費税を含めた税込み価で表示するのが通常でした。

これは不動産取引において、土地は消費税がかからず、建物には消費税がかかるので、税抜き表示にするとわかりにくいからです。また価格も高いので、あとから消費税がかかるとわかると非常に大きな負担になるので、全て税込み価格で表示しています。

個人が売主の場合は、建物にも消費税がかかりませんから、価格面では有利になります。

マンションの販売価格はどうなっていますか?

マンション等の販売価格では、土地の価格も含まれていますが、土地の価格+建物の価格+建物の価格にかかる消費税で計算されています。

②仲介手数料は税抜き価格に対してかかる

不動産売買取引の仲介手数料については上限金額が国土交通省の告示で規定されています。その計算式では、売買価格は税抜き価格に対してかかるようになっています。算出された仲介手数料には消費税がかかります。
ちなみに仲介手数料の上限額の計算式は下記のようになります。
売買金額 × 3% + 6万円 + 消費税

③消費税率は引き渡し時点

2019年10月1日より、消費税が8%から10%へ引き上げられました。この時問題になったのは、新しい消費税が課せられるのはどの時点か、ということです。売買契約の日か、引き渡しの日か、どちらの時点で課税されるのかによって、支払金額に大きな差が生じる可能性があります。

原則として、不動産の売買取引においては、引き渡しの時点の税率で課税されることになります。売買契約を結んでから若干の時間をおいて決済を行い、引き渡しになるケースはよくありますので注意が必要です。

④仕訳は「仮受消費税」

不動産を売却して建物の販売額にかかる消費税を受け取った場合の仕分けはどうなるのでしょうか。

買主が売主に支払った消費税は、いったん売主側が預かったことになります。そのようにして預かった消費税の合計から支払った消費税の合計を差し引き、残った金額を納税します。

仕分けの際には、消費税を預かったときは、消費税部分を「仮受消費税」として計上し、消費税を支払ったときの消費税部分を「仮払消費税」として計上します。

決算の時の消費税の仕分けはどうなりますか?

決算のときに「仮払消費税」と「仮受消費税」を相殺し、納付額を「未払消費税」とします。

簡易課税制度を使うための条件は?

納税する消費税を計算するには、受け取った消費税の合計額から支払った消費税額を差し引くのですが、支払った仕入れや経費などすべての費用から消費税を抜き出して記録しておかなければなりません。

こうした経理作業の手間は中小企業にとって負担が大きいということで導入されたのが「簡易課税制度」です。

簡易課税制度を利用する企業は、仕入れの一定額を消費税とみなすことで、仕入れのひとつひとつをチェックして消費税分の入力作業する労力を省くことができます。

仕入れ等に係る消費税額の一定割合を仕入控除税額としますが、この一定割合を「みなし仕入率」と言います。みなし仕入率は業種によって異なります。例えば、卸売業90%、小売業80%、サービス業50%、不動産業40%となっています。

簡易課税制度を使っている不動産業者の場合はどうなるか具体的に教えてください。

受取り消費税が500万円とすると、支払い消費税は500万円の40%である200万円とみなすことになり、300万円を消費税として納税します。とても簡単な計算ですね。

①前々事業年度の課税売上高が5,000万円以下

簡易課税制度は、中小企業の負担を軽減するのが目的で作られた制度です。そのため、導入できるのは前々事業年度の課税売上高が5000万円以下という制限を設けて大企業が利用できないようになっています。

②「消費税簡易課税制度選択届出書」の事前提出

また、簡易課税制度を利用する場合は、「消費税簡易課税制度選択届出書」を適用を受けようとする課税期間の初日の前日までに、納税地の所轄税務署に提出します。

【注意】原則2年間の利用が必要

簡易課税制度を適用した年度から2年間は変更することができません。そのため、例えば大きな設備投資などを計画している場合は、支払い消費税が大きくなるのにその金額が控除できなくなるので注意が必要です。

不動産売却したら確定申告は必要?条件や期間は?

法人の場合は、不動産を売却してもしなくても、毎年確定申告をする義務があります。

個人の場合では、不動産売却して譲渡所得が発生する場合は、確定申告を必ずしなければなりません

会社勤めている給与所得者の人は、源泉徴収で会社が税金関係の手続きをしています。その場合でも譲渡所得が発生した不動産売却分については確定申告が必要です。

申告する期間は、1月1日から12月31日までの所得について、翌年2月16日から3月15日頃までが申告期間になります。

この申告に基づいて所得税と住民税を計算して通知・請求されます。譲渡所得が発生しない場合であっても、その他の税金が安くなる場合もあるので申告しておいたほうがいいでしょう。

まとめ

ここまで不動産売却と消費税についてみてきましたが、いかがだったでしょうか。税金の仕組みは複雑な部分もあり、数字が苦手な人などは特にとっつきにくいと感じることが多いでしょう。

しかし、納税から逃れることはできません。しっかりと仕組みを理解し、必要な対策を講じていくことです。
もし、消費税についてわからないことがあったり、節税対策などを誰かに相談したい場合は、税理士などの専門家に話を聞いてみてください。

節税対策したつもりでも、税務署に認められない場合もありますので、専門家に正しい方法を教えてもらいましょう。

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