【法人】不動産売却の税金|経費で節税する時の注意点とは?

不動産売却で所得が発生した場合の税金については、個人と法人では計算の仕方が違います

もしかしたら法人名義で不動産取引をしたほうがメリットがあるケースも知らずに余計に税金を払っていたとしたらもったいないことをしているかもしれません。

この記事では、法人が不動産の売却で発生する利益に対する税金の種類と計算方法、経費処理のポイントや節税方法についてご説明いたします。

正しい知識をもっておくことで、しっかりと税金対策をしておきましょう。

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法人の不動産売却に係る税金とは?【概要】

ここでは、法人が所有する不動産を売却した際の税金についてご説明いたします。まず、不動産を売却した場合の収益と費用の考え方が、個人と法人では異なりますのでそのことを確認しておきましょう。

個人の場合は、1年間に得た収入について、どのように得たものかによって10の所得に分けて計算します。例えば、事業から得た収入は事業収入、自分の住居の不動産を売却して得た収入は譲渡収入となります。経費についても同様に、事業収入を得るための経費、譲渡収入を得るための経費として別々に集計します。そして、それぞれの収入からその収入を得るために使った経費を引いて所得額を出していくという計算の仕方をしています。
これに対して法人の場合は、種類に関係なく、全部の収入と経費を合算し、合計した収入から経費を引いた利益を出して、これに対して税金がかかる仕組みになっています。

法人が支払う税金には「法人税」「法人住民税」「法人事業税」の3つがあります。それぞれの税金についてみていきましょう。

法人税

法人税とは、事業活動を行っている株式会社や協同組合などの法人が、事業年度に得た利益に対してかかる税金のことです。個人であれば、所得税を税務署に申告し納税しますが、法人の場合は、法人税を申告・納税します。

個人にかかる所得税は、累進課税のため所得が増えるにしたがって税率も高くなります。法人税は、会社の規模によって税率が決まっているので、所得額によっては個人にかかる所得税よりも法人税のほうが税率が低いということがあります。

また法人は諸々の経費を合算して計算することができるので、節税がしやすいというメリットがあります。

法人のほうが個人よりもメリットがるのですね。

ある程度の規模になると、個人事業よりも法人で事業を行ったほうが税金面で有利になることがあります。

法人住民税

個人が住民税を払うように、法人も住民税の対象となっています。法人も故人と同様に地域社会からサービスを受けていると考えられているからです。

法人住民税と法人事業税は都道府県と市町村に納税する地方税です。国税として国に納税する法人税とは異なっています。

法人住民税は3つの課税標準をもとに課税されます。1つは法人税額、1つは従業員数、そしてもう1つは資本金です。これらの課税標準から均等割りといわれる法人住民税を計算します。

法人税は利益がなければ税金はかかりませんが、法人住民税は資本金や従業員数を課税標準としているため、赤字でも税金がかかります

法人事業税

法人事業税も地方税として、都道府県に納税する税金です。課税対象は法人の所得なので、赤字であれば法人事業税は課税されません

法人事業税の税率は、法人の種類や課税所得、事業開始年度によって違ってきます。税率も各都道府県によって異なっています。

法人の不動産売却時の税金|計算方法

法人が不動産を売却した場合の税金がいくらになるかということですが、法人にかかる税金は、不動産売却で得た所得も、事業で得た所得もすべて合算して計算しているので、不動産売却時の税金という考え方はありません。

そこでここでは、所得が発生した場合に法人にかかる税金がいくらになるのかその計算方法を、「法人税」「法人住民税」「法人事業税」それぞれについてチェックしていくことにしましょう。

法人税の計算方法

法人が不動産の売却で利益を得られたかどうかは、不動産の「簿価」の売却額との差によって計算します。「簿価」とは、法人の貸借対照表に計上されている不動産の価格で、建物は取得した金額から減価償却費を引いた額、土地は原価償却しないので取得金額が簿価となります。

法人では、短期譲渡所得で税率が上がることはなく、また居住不動産の3000万円控除の適用はありません。

一般的な法人の法人税の税率は以下のとおりです。

対象所得金額法人税率
資本金1億円以下年800万円以下15%
年800万円超23.2%~23.4%
資本金1億円以上23.2%~23.4%

法人住民税の計算方法

法人住民税の計算方法は、「法人税の12.9% + 均等割」となります。そのため、赤字になって法人税がかからなかった場合は均等割の金額のみの納税となります。

均等割は、従業員、資本金の額によって変わりますが、従業員50人以下、資本金1,000万円以下の大半の中小企業の場合は年間7万円です。

法人事業税の計算方法

法人事業税は、都道府県が課税する税金で法人の種類や課税所得、事業開始年度によって変わってきます。税率は各自治体によって違っているため確認が必要です。

例えば東京都の場合、資本金1億円以下の法人の税率は下記のようになります。

課税所得400万円以下の部分3.4%
課税所得400万円超800万円以下の部分5.1%
課税所得800万円超の部分6.7%

法人の不動産売却に係る税金シュミレーション【注意点】

法人が不動産を売却する場合、税金に関して注意することを細かく見ていきたいと思います。法人には個人と異なるケースがあるので、しっかり確認しておき、間違えないようにしましょう。

①個人は分離課税|法人は総合課税

正確に言うと、個人の場合は、その所得の種類によって「総合課税」で計算するか「分離課税」で計算するか決められています。個人の税金を計算する場合は、1年間に得た収入について、どのように得たものかによって10の所得に分けて計算します。10種類の所得とは、下記の通りです。

総合課税事業所得、配当所得、不動産所得、給与所得、山林所得、一時所得、雑所得
分離課税山林所得、土地建物等の譲渡による譲渡所得、株式等の譲渡所得、所定の利子所得及び一定の先物取引による雑所得等配当所得、退職所得

このうち、事業所得、配当所得、不動産所得、給与所得、山林所得、一時所得、雑所得は「総合課税」対象となるので、これらの収入を全て合計し、この収入を得るためにかかった経費を全て合計して差し引いた金額が課税対象となります。

それに対して、山林所得、土地建物等の譲渡による譲渡所得、株式等の譲渡所得、所定の利子所得及び一定の先物取引による雑所得等配当所得退職所得、はそれぞれ「分離課税」の対象となるので、それぞれの収入ごとに収入の合計と経費の合計を出して差し引き課税金額を計算します。

なぜこうした二通りの課税方式としているのですか?

すべて一律の税率で計算することが不適当と考えられているからです。

例えば退職金は、退職後の生活の礎となるお金であることから、他の事業所得などと同じ税率では高すぎるとして、税率を低く抑えられています。分離課税となる所得は、それぞれ別途の税率となっているのです。

このように、個人では「総合課税」と「分離課税」の二つの方式がありますが法人の課税は「総合課税」のみになります。全ての売上と経費をそれぞれ合算し、差し引いた金額が課税対象となるのです。

②消費税

消費税とは、商品やサービスの提供などの取引に対して課される税金のことで、不動産取引では建物の売買金額に対して消費税が課税されます

なぜ土地の取引には消費税がかからないのですか?

土地は「消費されるものではなく資本の移転」とみなされるためです。

建物の売買においては、売主は買主が支払った消費税を「預かっている」ということになり、買主の代わりに売主が国に納税する仕組みになっています。

個人が自宅建物を売却した際には消費税はかかりませんが、個人が事業として不動産売買をしていて、年間の売上1000万円を超えている場合は課税対象となるので、消費税を上乗せした金額で売却する必要があります。

③土地に対して重課税がかかることも

土地の重課税というのは、土地の投機によって地価が急騰することを防ぐために1973年に創設された制度のことで、内容としては5年以内の短期の土地売却で得た利益に対して10%、5年を超える場合は5%を上乗せして課税するというものです。

しかしながら、この制度は、不動産取引を活性化させるため、1998年から2022年までの間、適用が停止されています。

④低額譲渡は時価で計算する

個人が所有している不動産を、法人に著しく低い価格で譲渡した場合、時価との差額分は譲渡した個人から「贈与」によって取得したものとみなされます。そのため、贈与した個人には所得税が課税され、贈与を受けた法人は、贈与により取得した資産の時価を受贈益として法人税が課税されます。

「著しく低い金額」の判断は、個々の案件によって判定されることになります。

なぜこのような制度があるのでしょうか?

この制度は税金逃れを目的として低額で法人に譲渡することを防ぐためのものです。

法人の不動産売却日は契約日?引き渡し日?【特例あり】

法人が不動産を売却する際は「不動産売却日」の考え方が個人の場合とは異なります。

個人の場合は、不動産が売却された日は不動産価格の全額が支払われ「不動産を引き渡した日」を基準に考えます。

法人の場合も不動産売却日は「不動産の引き渡し日」が原則ですが、例外的に「不動産売却の契約を締結した日」を売却日とすることも可能です。

契約書の作成日と不動産の引き渡し日の事業年度が異なる場合、どちらを売却日として選ぶかによって収益や税金の計算が異なってきます。

ただし土地のみの売買においては「代金の約50%を収受した日」あるいは「所有権移転登記申請日」のうち早い方を採用します。

法人の不動産売却による経費処理のポイント

法人が不動産売却にかかる税金は、経理処理のやり方によって大きく変わってきます。経理処理のやり方を間違ってしまったために、大きな金額の税金がかかることになってしまうこともあり得ます。

税金の通知が来てから慌てることにならないよう、しっかりと知識を身につけておきましょう。

①減価償却費内なら「任意償却」処理が可能

高額な資産を購入した際に、全額を経費として計上すると収入と経費のバランスが大きく偏ってしまうため、毎年一定額を経費として計上していくのが減価償却です

例えば、1億円で購入した建物から入ってくる家賃収入が300万円だとすると、建物の耐用年数50年で割った200万円を毎年減価償却して経費計上します。これが減価償却のやり方です。

個人の場合は「強制償却」といって、算定された減価償却費の額は全額を経費に計上しなくてはなりません。赤字であっても同様です。

一方、法人の場合には法人は「任意償却」と呼ばれ、減価償却費の枠内であればいくらでも計上することができます。0円でも可能です。法人はこの仕組みを使って利益を調整することができるのです。

その年に利益が大きくなりすぎたので、減価償却を増やして課税額を減らしたり融資を受けるのに有利になるよう黒字化するために減価償却で調整したりすることが可能なのです。

土地も減価償却できますか?

 

減価償却が適用できるのは建物だけで、土地は経年で劣化するということがないことから、適用されません。

②固定資産売却損で課税所得額削減

取得時に高値で購入して、現在は値段が下がってしまった不動産は建物については減価償却して毎年減額しますが、帳簿上では購入したがベースとなるので高い金額で計上されています。

もしある年に高い利益が見込まれていて、課税所得が高くなりそうな場合は簿価が高くて時価が安い不動産を売却することによって課税金額を下げることができます

不動産売却の所得は「売却金額-(取得金額+取得経費)」で計算するのでマイナスになって売却損が発生するからです。

このやり方は、税金を下げると同時に、価値が下がった不動産を処分できる、という一石二鳥の効果があります。

法人の不動産売却の節税方法

基本的に事業として不動産を取得して売却する場合は、法人であったほうが税金の面ではメリットが大きいといわれています。それは、いくつもの節税方法があるからです。

ここでは、法人が不動産売却で利益が出ている場合の節税方法について、いくつかご紹介していきたいと思います。

①特別損失を出す

法人の不動産の活用方法として、賃貸物件として不動産を運用して売り上げをあげるということがありますが、資産として保有しておき、年間の利益が大きくなりすぎた時に売却して特別損失を計上して節税のために使うということができます

特別損失には、不動産の売却のほか、長期保有している株などの有価証券の売却損、自然災害や火災などによる損失、前期の損益を修正することで発生する前期損益修正損があります。

簿価が高くて時価が安なっている不動産や株などを売却して特別損失を計上すれば、そのマイナス分を利益から差し引いて課税額を下げることができます

しかも時価が下がっていて、売却の利益が見込めない不動産や株を処分することができるので、
一石二鳥といえます。

②投資をして計上利益を削減する

法人経営で、年間の利益が大きくなるという見込みがある場合に、節税のために、将来にプラスになるような投資として、まとまった金額の経費を使うという方法があります

具体的には、設備を購入する設備投資、広告の出稿、求人活動、社員研修、保険などの金融商品の購入、といったことがあります。

これらに支払った金額は経費として計上できるので、今期の利益を減らすことになり、節税が可能になります。そして、さらにこうした投資によって来期以降の利益につながる可能性があるので、メリットがあるのです。

経営者としては、多額の税金は支払いたくないが、必要のない経費を使って無駄にお金を減らしたくないという気持ちがあります。投資として将来につながるようなお金の使い方がしたいところです。

設備投資は全額経費になるのでしょうか?

 

設備投資については、金額によっては資産となって一括で計上できない場合があるので、注意が必要です。その場合は減価償却することになります。

③不動産を購入して減価償却費を計上する

事業用の不動産を購入すると、建物は減価償却できます。計上した減価償却分は利益を減らすことになるので、節税につながります。

同じ不動産でも、土地は減価償却の適用ができないので、建物の購入でなければなりません。

さらに減価償却の年数が長くなる新築のビルよりも、耐用年数が短い木造アパートや、中古マンションのほうが大きな金額を減価償却できるので、メリットがあるといえます

こうした物件を購入することによって法人が節税する手法は、昔からよく行われています。

【Q&A】法人の不動産売却!税金のよくある質問

法人の税金のことは、システムが複雑でわかりにくいことがいろいろあります。ここでは、法人の不動産売却について、よくある質問をピックアップし回答していきたいと思います。

法人の不動産売却は税金的なメリットはある?

個人が不動産を売却する場合、居住用の不動産であれば3000万円の特別控除という優遇措置があることは大きなメリットです。この控除によって、不動産を売却した多くのケースで課税対象にならずにすんでいます。

こうした優遇措置は法人の不動産売却にはないので、税金的なメリットがないと思われるかもしれません。

しかし、居住用ではなく事業として不動産売却をした個人と、法人の不動産売却を比較した場合、法人の税金は不動産売却を分離して課税されるのではなく、他の事業をすべて総合して計算されるので、課税の仕組みの上ではメリットが大きいです

また、税率の面でも、個人の場合は累進課税ということで、所得が増えるにしたがって税率も上がっていくことになっています。所得が多い場合は、同じ所得であっても法人と比べて個人のほうが多く税金を払う必要があります

法人のほうが税金面では個人よりも有利ということですね。

居住用不動産の売却以外は、総合的に法人のほうが税金面のメリットがあるといえます。

法人名義の土地の売却の税金は?

不動産には土地と建物がありますが、税金面の扱いに関しては、土地と建物は違った扱いがされています。

法人が購入した建物は、経年の劣化を考えて減価償却されますが、土地は劣化しないということで減価償却はありません。そのため、帳簿上の価格は、建物は減価償却分が毎年減額されますが、土地は購入した際の価格が売却するまでそのままになっています。

また、消費税についても、建物は消費税の対象なので売却の際には消費税を上乗せした金額となりますが、土地は消費税がかからないのでそのままの金額です。

法人の不動産売却の仕訳は?

法人が不動産売却したときの仕訳を見ていきましょう。

法人が所有する不動産を3,000万円で売却の例で仕分けを考えてみましょう。

契約時に1,000万円を普通預金に振込で受取り、その後、残金2,000万円を普通預金に振込で受取りました。それと同時に不動産を購入者に引き渡し。土地の帳簿価額は2,000万円、建物の帳簿価額800万円、減価償却費50万円だったとします。売却時の仕訳は下記のようになります。

借方勘定科目借方科目貸方勘定科目貸方金額
前受金1,000万円土地 2,000万円
普通預金2,000万円建物750万円
固定資産売却益250万円

売却時の仕訳では、頭金(前受金)1,000万円を精算します。不動産売却による利益は、「固定資産売却益」などの科目で処理します。

まとめ

ここまで法人の不動産売却にかかる税金について詳しく見てきました。

自分の居住用不動産以外であれば、法人のほうが不動産売却にかかる税金に関してメリットがある仕組みになっていることがわかります。

事業を行っていくうえでは、法人には個人にはない様々な利点があります。しっかりと仕組みを理解して事業を行っていくことが求められています。

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この記事を書いた人
直樹本山

私は13年前に自宅マンションを新築で購入しました。初めての大きな買い物だったので、この物件でいいのか、こんな金額が払えるのか、とても心配でした。

それでも思い切って購入し、7年後に売却。人気のエリアだったこともあって、買った値段と同額で売却できました。

次に購入した物件も都心で交通の便がいいところでしたが、オリンピックブームの前だったので割安でした。6年たって値下がりすると思っていましたが、逆にだいぶ上がっていてびっくり。

このように不動産は、いい物件を選んで購入すれば、大きなメリットがあります。逆に、失敗するとダメージも大きいです。

不動産の売買を検討している多くの方に、自分の体験を活かして、役に立つ情報をお届けできればと思っています。

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