不動産売却の注意点|契約の流れ&相続・離婚物件のポイントを徹底解説

不動産売却の注意点

不動産の売却は、高額の取引ですので、完了するまでにある程度の時間と手間がかかります。

取引を無事に成立させるためには、その過程でいくつも注意すべきポイントがあります。こうした注意事項をしっかり守っていなかったばかりに、せっかくのチャンスを逃してしまったり取引価格が大きく下がってしまうケースもあります。

この記事では、不動産売却の流れと、実際に売却が完了するまでにチェックしておくべき注意点、事前に用意しておかなければならない書類などをまとめています。

ぜひ最後まで読んで、不動産売却の注意点をしっかりと理解し、対策をしていただければと思います。

令和の不動産バブル到来!?

不動産を売却する時に、比較せずに売ってしまう人が多くいます。なぜなら...

・複数社で見積もり依頼するのが面倒
・早く売却したいから比較する時間がない
・地元密着で付き合いのある業者がある
・とりあえず大手企業に任せておけば安心
・どこで相談すれば良いのかわからない

という理由です。

しかし、いま不動産は複数業者の査定を比較することで、査定額が1,000万円以上アップするケースがあります。

つまり、比較せずに売ると損をしてしまうことになります。

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不動産売却の注意点|流れとともに解説!

不動産を売却しようと考えてから、実際に売却が終わるまでには大きな金額が動く取引となるため、間違いがあってはなりません。そのため、それぞれの過程において、必要な書類や手続き、そして注意すべきポイントがあります。

まず、売却しようとする不動産を複数の不動産業者に査定してもらい、その査定結果を見て仲介業者を選び、媒介契約をします。

その際には、査定のチェックポイントがいくつかあります。また査定前に事前に確認しておくべきこともあるので知っておいたほうがいいでしょう。

媒介契約をするには、どういった不動産会社を選べばいいのかというのも、重要なポイントです。

その後、売却活動をしていくと内覧につながるケースが出てきます。その際には、どんなことを注意すればいいのか、どんな準備をしておければいいのか確認しておきましょう。

買主が見つかり、売買契約に進むにあたって、売主が準備しておくこと、必要な書類をあらかじめチェックしておき、間違いがないようにしておくといいでしょう。

そして最後に、状況別の注意点として、相続、離婚、賃貸物件、空き家といったケースにおける
確認事項も把握しておくと、スムーズに取引ができます。

では、それぞれの段階における注意点について、この後、詳しく説明していきましょう。

不動産の査定・調査の注意点

不動産の売却することを考えたら、まずは物件の査定を依頼して、いくらぐらいで売却できそうかを見ていきます。

この査定の結果を見て仲介業者を選ぶことになるので、しっかりと見極めをする必要があります。

そのためにも売主側でも頭に入れておかなければならないことがありますので、確認をしておきましょう。

①査定は複数社に依頼する

査定を依頼する場合には、必ず複数の不動産会社に依頼するようにします。査定額には不動産会社によって幅があります。

会社によって査定の基準が違っていたり、得意エリアや詳しい物件というものがあるので査定額に若干の違いがあるものです。また会社によって担当者の対応が違ったり、売却の方針や見込みも異なることがあります。

こうした違いを見極めるためにも、複数社に査定を依頼して話を聞いて比較して判断するほうがいいでしょう。

②査定額は違いが出る

複数の不動産業者に査定を依頼すると、それぞれの査定額には違いが出ます

これは会社によって査定基準が異なることや、自社で持っているデータの数値、売却事例の数量などが違っていることによります。

また会社によって、戸建てよりも高級マンションが得意だったり、よく知っているエリアがあったりするので、そうした違いも査定額に反映されています。

不動産売却の仲介を1社に専属で依頼するのか、複数の不動産会社に依頼するのかによって判断は変わってきますが、どちらにしても、複数社に依頼して、それぞれの査定額を見比べてから判断するようにしましょう。

③売却費用を把握しておく

不動産の売却額の査定をしてもらったら、同時に売却にかかる費用もチェックしておいたほうがいいでしょう。

売却にはどういった費用がかかりますか?

売却が決まったときにかかる費用としては、仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費や解体費などがあげられます。

査定額が出れば、これらの金額もおおよそイメージできるのでここから手元にいくら残るのかといった資金計画を立てておくといいでしょう。

査定に関する事前チェックポイント

実際に物件を見て査定をする訪問査定を依頼する際には、いくつかの事前チェックポイントがあります。

しっかりとした査定をしてもらうためにも、これらのチェックポイントを確認しておきましょう。

1.不具合・瑕疵があるか

物件の不具合や瑕疵がないかは、自身でも事前に把握しておいたほうがいいでしょう。そして、実際に訪問査定してもらう場合には、その不具合や瑕疵について、不動産会社の担当者にも伝えておくことです。

不具合や瑕疵を隠して売却して、後からそのことが判明すると大きな問題になります。実情をきちんと見てもらって、正確な査定をしてもらうことをおすすめします。

2.修繕は必要か

不具合や瑕疵があった場合に、修繕をしたほうが高く売却できるかどうかは、難しいところです。

多くの場合は、修繕にかけた費用を上回るほど高くなるということはあまり期待できないかもしれません

自分自身で判断が難しければ、不動産会社の担当者に相談して、修繕したほうがいいか、そのままでいいかを判断するといいでしょう。

3.境界線を明確にしておく【土地・戸建】

土地や戸建ての売却においては、できれば境界線を明確にしておいたほうがいいでしょう。境界線が誤っていた場合には、売却後に必ずトラブルになります。

もし、境界線がはっきりしないという場合には、測量をし直してもらうことになりますが、仲介業者によっては、専任媒介契約をすれば、無料で測量してくれるところもあります。

どちらにしても、境界線がどうなっているかは、査定をしてもらう前に、一度確認しておいたほうがいいでしょう。

媒介契約を締結|不動産会社を選ぶ注意点

査定をしてもらった後は、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。

売却が成功するかどうかは、どの不動産会社に依頼するかによりますので、ここは慎重に選びたいものです。
仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際の注意点を見ていきましょう。

①専門性はあるか

不動産会社によっては、戸建てに強い、高級マンションに詳しいといった専門性を持っている会社があります。あるいは、特定のエリアに非常に強いといった特徴がある不動産会社もあります。

専門性があるとどんなメリットがありますか?

こうした専門性がある不動産会社には、その分野に特化した経験、知識や人脈があるので、一般的な不動産会社とは違ったアプローチをしてくれることがあります

仲介業者を選ぶ際には、専門性があるかどうかもチェックポイントとして見ておくといいでしょう。

②近隣に実績があるか

近隣に実績がある業者であれば、すでに相場観を持っており、過去の取引から見込み客になりそうな人も知っているかもしれません

売却物件のエリアに知見があり、ネットワークを持っている不動産業者は売主にとって頼もしいパートナーになるといえるでしょう。

③説明が分かりやすいか

不動産会社の担当者との相性は、非常に大事です。売却活動を進めていくうえで、担当者とは何度も連絡のやり取りをするのでコミュニケーションが重要になります。

そのため、説明が分かりやすいかどうかというのは、仲介業者として依頼するかどうかの判断材料としては大きな項目といえるでしょう。

説明が下手な担当者では、依頼するほうとしては、大きなストレスになります。

売却活動・内覧の注意点

媒介契約をした後は、実際に売却の活動をしていきます。

不動産会社のほうで、売却のポータルサイトや自社サイトに情報掲載したりポスティングなどの広告によって情報発信していくことになります。

そこからの反応があれば、実際に現場を見てもらって購入の判断をしてもらうことになりますが、その際の注意事項をまとめてみました。

せっかく手間と費用をかけて買ってもらえそうな人をみつけてもらったのですからきちんとした対応して、トラブルなく次のステップに進んでもらえるように心がけましょう。

①清潔を保つ

広告等の情報を見て購入を考えている人は、次に実際に物件を見たいということになります。

まだ住んでいる状態で他人に見てもらうことに抵抗感があるかもしれませんが、買主側としては、物件の環境や状態などを確認することが目的ですので、それほど時間もかかりません。だいたい30分程度と考えておけばいいでしょう

しかし、買主側は、この内見で購入を具体的に決めることになるので、とても重要なステップです。内見に来られる前には、部屋の中をある程度片付けておきましょう。

完璧にしておく必要はありませんが、見た人が嫌な思いをしないというのが最低限必要です。風呂やトイレなども見られますので、全室掃除をしっかりしておくと安心できます。

自分では気が付かない匂いがある場合もあるので、匂い消しを使うなど対策をしておきましょう

②瑕疵は伝えておく

内見の際には、内装や設備に瑕疵があれば、きちんと伝えておくことも大切です。

事前に仲介業者から伝わっていると思われますが、その場で見てもらって瑕疵の程度を確認してもらといいでしょう。ここを怠ると、売却後に大きなトラブルに発展する可能性もあります。

内装などの瑕疵は、売主で対応するよりも、買主の好みでリフォームや買い替えをするほうが、いいというケースが多いので、見て判断してもらうのがいいでしょう。

③口約束はしない

内見に来た買主や仲介業者と、物件についていろいろと話をすることになりますが、その場で口約束をすると、あとあとトラブルになる可能性があるので気をつけましょう。

特に費用がかかるものや物件の変更などについては、しっかりと書面に残しておいたほうがいいでしょう。

また、売却金額についての交渉があれば、その結果も書面にしておき、その場でお互いに確認しておけば、言った言わないというトラブルを避けることができます。

④価格交渉に対応できるようにする

売却の際には、査定金額をベースにして売り出し価格を決めますが、売主としては、できるだけ高く売却したいので、売り出し価格はやや高めに設定します。

内見後に買主側が気に入った場合は、価格についてこの金額でどうかという打診があります。

内見の希望が複数あれば、全員に見てもらって、その中で価格を調整していくことになるでしょう。

売り出し価格で売却できると考えても大丈夫ですか?

なかなか売り出し価格で売れることはないので、どこまでの価格であれば売却するのかは買い希望の状況を見ながら、仲介業者とも相談しながら決めていくことになります。

価格については、仲介業者と情報共有しながら、フレキシブルに対応していくといいでしょう。

売買契約の手続き・引き渡しの注意点

内見後、価格交渉がまとまれば、ついに契約となります。

契約については、ほぼ仲介業者のほうが慣れていて詳しいのでそちらに任せることになりますが、売主側でもひととおりのことは知っておいたほうがいいでしょう。

①売買契約書は詳細まで確認する

売買契約書は、基本的に仲介する不動産会社が用意しています。実際は売主側の仲介をしている不動産会社で用意することが多いようです。

不動産会社が日頃の業務で使っている契約書なので、大きな問題はないと思いますが、ひととおり目を通しておきましょう。

その物件ならではの特記事項や、詳細事項に抜け漏れがないか、また不明点がないかを確認しておくことが大切です。

②所有権の移転登記は売主の義務

売買契約を交わして、代金の決済が完了した後は、速やかに所有権移転の登記を完了させて、買主の名義にする必要があります。

売主には、その所有権移転登記のために必要な手続きをしなければならない義務があるということです。

売主が必要書類を提出しないとどうなりますか?

売主側が登記に必要な書類を提出しない場合には、売買契約の決済は行われません。

また、売主が設定した抵当権の登記も抹消しなければならないので、その手続きも必要になります。所有権移転登記と同時に行いますので、決済の席には抵当権の抹消に必要な書類も用意します。この抹消登記の費用は売主が負担となります。

手続きに必要な書類

買主との話がまとまり、契約も済んで、あとは決済をするだけになります。

決済の席には、売主と買主、それぞれの仲介業者、そして司法書士と銀行の担当者が同席します。

売主側では不動産売却に必要な書類がいくつかありますので、忘れずに用意しておきましょう。

①身分証明書

売主の本人確認のために、身分証明書を持参することになります。

免許証やパスポート等の写真付きの身分証明書が必要ということになるので、もし持っていなければ、写真付きマイナンバーカードを取得しておくといいでしょう。

②物件の登記済権利証

登記済み権利証は、所有権移転登記が完了した証として買主に渡される書類です。不動産売却の際には、売主は登記された所有者の証拠として登記済み権利証を提出します。

ただし、平成16年に不動産登記法が改正され、登記済み権利証の発行は終了しています。その代わりに、登記識別情報を発行し、この番号によって所有権者であることを示すことができるようになりました。

改正以前に取得した物件については、これまで同様に登記済み権利証を用いて登記を行うことができるので、提出が必要になります。

紛失したりして見つからない場合は、所有権者であることを確認する手続きが別に必要になります。事前に登記済み権利証が手元にあることを確認しておきましょう。

③固定資産税納税通知書

固定資産税の納税通知書は、その年の1月1日の所有者宛に届きます。

年度の途中で名義が変更することになりますので、買主が払うべき固定資産税も売主のほうで払わなければなりません。

そのため、決済のときに納税通知書を持参し、買主分を日割り計算して売却金額に上乗せして支払いをします

④土地の図面

土地や土地付き戸建ての売買においては、土地の図面は必要になります。

法務局に保管されている公図は、土地の位置関係や地番との照合に使われているため、精度としては高くはありません。

精度の高い地図としては、「法14条地図」がありますが、測量が進んでおらず実際に測量できている地域は日本全土の5割程度といわれています。

そこで、実際の取引では、当該土地の隣地の所有者が合意した「確定測量図」を用いられることが多いようです。

ただし、法務局のような公的な機関で保管されているものではないので、もしない場合には、公図をもとに改めて測量を行うことになりま

⑤印鑑証明書と実印

売主本人の意思において売買契約が交わされたということを示すため、売買契約書の押印は実印を用います。

そしてその印鑑が登録されている実印であることを証明するために、印鑑証明書を添付します。印鑑証明書は、発行から3ヶ月以内のものが必要です。

状況別の注意点

状況によっては、不動産の売却において注意すべきことが違ってくることがあります。

事前に確認しておき、スムーズに売却手続きができるように準備しておくといいでしょう。

相続した不動産を売却する場合

相続した不動産の売却をするには、相続登記がなされていなければなりません。

売却するのに、わざわざ相続登記もしなければならないのですか?

故人の名義のままでは売却ができないので、まずは相続手続きをして登記を完了してから売却というステップにいなります。

その不動産を、複数人で相続された場合には、売却には全員が売却に合意していて書類が用意されている必要があるので注意しましょう。

離婚により売却する場合

離婚により不動産を売却する場合には、売却は離婚後に行うということです。離婚前に売却して財産を分けると、「贈与」扱いとなり財産を受けるほうに贈与税がかかります。離婚後であれば、財産分与になるので課税されません。

また、夫婦で共有名義になっている場合には、両方の同意が必要になります。どちらか一方の意思では売却できないので、注意が必要です。

賃貸中物件を売却する場合

賃貸物件の入居者がいる状態で、その物件を売却することは可能です。

売却することを賃借人に事前に伝えなくても問題ないのでしょうか?

2020年4月に改正された民法によって、買主は賃貸契約をそのまま引継ぎます。以前は、賃借人の許可が必要でしたが、民法改正によって不要になりました。

賃借人を退去させて売却する場合には、立退料を支払う必要があります。立退料は家賃の6ヶ月分が相場といわれています。

空き家を売却する場合

空き家を売却する場合には、空き家をそのままにして売却するか、家を撤去し更地にして売却する2つ方法があります。

空き家の売却では、建物をそのままで売り出すのと、解体して更地にして売り出すのは、どちらがいいでしょうか?

どちらがメリットがあるのか、仲介の不動産業者とも相談して検討することをおすすめします。

空き家をそのままにして売却すると、なかなか買い手が付きにくい、売却できた場合に建物の売却益が発生して課税対象となる可能性があるといった問題があります。

空き家をリフォームすることで売りやすくなるかもしれない、と思われるかもしれませんが、リフォームにかかった費用を回収できるほどの値上がりが期待できるかどうか、判断が必要になります。

空き家を解体して、更地にすると、売却はしやすくなります。ただし、解体と整地に費用がかかるということと、更地の場合は建物がある不動産よりも固定資産税が6倍、都市計画税が3倍ほど高くなるので注意が必要です。

まとめ

ここまで不動産売却について、その取引の流れと注意事項についてまとめてみましたが、いかがでしょうか。

不動産の売却は、高額な取引となるため、時間がかかったり、確認事項もいろいろあったりするので、注意が必要になります。

取引について、事前に情報を集めておき、書類等の準備をして計画的に進めていくようにしましょう。

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