不動産売却の税金の計算シミュレーション!控除・特例の対策まとめ

不動産の売却では大きな金額が動くことになるため、場合によっては多額の税金を納めなければならないケースもありえます。

実際に不動産を売却した時に税金のことを考えておかないと、税務署からの通知が来て慌てることになるかもしれません。

この記事では不動産売却した際の税金について、税額の計算シミュレーションや節税対策、特別控除などについてまとめています。

ぜひ最後まで読んで、参考にしていただければ幸いです。

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不動産売却にかかる税金は?

不動産を売却したときには、下記3種類の税金がかかります。

  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 住民税

こちらの表で詳しく解説していきます。

税金課税対象税率控除・特例
印紙税売買契約書の金額による売買価格が10万円~5億円の契約書であれば
印紙税は200円~6万円
令和4年3月31日までの軽減措置
譲渡所得税譲渡所得に対して課税所有期間5年以下:30.63%
所有期間5年超:15.315%
・3000万円特別控除
・マイホーム買い替え特例
ほか
住民税譲渡所得に対して課税所有期間5年以下:9%
所有期間5年超:5%
・3000万円特別控除
・マイホーム買い替え特例
ほか

印紙税は売買契約書に貼付して納付します。契約書1通に印紙税がかかるので、売主買主がそれぞれ負担することになります。

売却後に譲渡所得が発生した場合には、確定申告譲渡所得税と住民税が課税されることになります。

譲渡所得税と住民税については、以下で詳しく説明していきます。

不動産売却の税金の計算方法!税率は?

不動産売却にかかる税金の計算方法を具体的にチェックしていきましょう。

印紙税は売買契約書に記載された売買金額によって定められています。

租税特別措置法によって平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成された契約書にかかる印紙税の軽減措置が講じられています。売買価格が10万円~5億円の契約書であれば、印紙税は200円~6万円になります。

譲渡所得税と住民税は、不動産売却によって譲渡所得が発生した場合に課税されます。

譲渡所得の計算方法は、下記の式になります。

譲渡所得=譲渡価額(売却額)-取得費(購入額)-譲渡費用(経費)

※取得費とは購入価格から建物の減価償却費を控除し、当時の仲介手数料等を加算した価額

売却額が取得費を下回ったり、譲渡費用が大きくなってトータルでマイナスになった場合などは、譲渡所得は発生しないので、課税対象とはなりません。

課税対象になった場合の税率は、所有期間が5年以下か5年を超えるかで変わってきますが、譲渡取得税が15%~30%、復興特別所得税が0.315%~0.63%、住民税が5%~9%となります。合計した税率は20.315%~39.63%です。

所有期間譲渡取得税復興特別所得税住民税合計
5年以下30%0.63%9%39.63%
5年超15%0.315%5%20.315%

不動産売却の税金をシミュレーション

では、実際に不動産売却にかかる税金をシミュレーションするにはどういった情報が必要になるでしょうか?

シミュレーションに必要な情報としては、売却金額、購入金額、売却にかかった経費、所有期間が5年以下か5年超か、居住用不動産かそうでないか、買い替え不動産があるかないか、といった項目があります。

大まかな税金の金額をさっと計算してくれるウェブサイトがあるので、そういったサイトにこれらの情報を入力することで簡単に計算できます。

もっと正確な金額が知りたい場合は、不動産売却の仲介をしてくれた不動産業者に確認するか、不動産業者が提携している税理士に相談してみるといいでしょう。

ケースによっては税額が大きく変わることもあるので、税金がかかりそうな人は専門家に相談して、しっかり準備をしておくことをおすすめします。

2000万の土地の売却にかかる税金は?

土地を2000万円で売却する場合は、印紙税額は1万円となります。

譲渡所得税と住民税は、売却した2000万円から取得したときの金額と売却にかかった経費を差し引いた金額がプラスになれば課税対象になります。

その場合でも自宅として居住用に使っていた物件であれば最大3000万円の控除を受けることが可能です。

控除を適用しなかったり、適用しても利益が出る場合は、所有期間が5年以下か、あるいは5年を超えるかで税率が変わってきます。

5年以下の短期所有の場合は、所得税、復興特別所得税、住民税の合計で39.63%になり、5年超の長期の場合は20.315%となります。

2000万円で売却、取得金額が1000万円、売却にかかった仲介手数料が60万円、その他の経費が40万円とすると、2000万円-1000万円-60万円-40万円=900万円で、900万円が課税対象金額となります。

3000万円の控除を適用すれば、900万円-3000万円でマイナスになるので、税金を支払う必要はありませんが、適用しない場合は所有期間が5年以下であれば、900万円×39.63%=356万6723円、5年超であれば900万円×20.315%=182万8350円が税金となります。

3000万円控除適用譲渡所得課税税率(合計)税額(合計)
する900万円-3000万円=-2100万円なし
しない

(所有期間5年以下)

900万円あり39.63%356万6723円
しない

(所有期間5年超)

900万円あり20.315%182万8350円

不動産売却の税金は確定申告が必要?

不動産を売却したら確定申告が必要ですか?

不動産を売却して譲渡所得が発生する場合は、確定申告を必ずしなければなりません。

会社勤めの人は源泉徴収で会社が税金関係の手続きをしていますが、その場合でも不動産売却分については確定申告が必要です。

 

その年の1月1日から12月31日までの所得について、2月16日から3月15日頃までが申告期間になります。

この申告に基づいて所得税と住民税を計算して通知・請求されます。譲渡所得が発生しない場合であっても、その他の税金が安くなる場合もあるので申告しておいたほうがいいでしょう。

不動産売却の税金対策!特例の控除で節税する方法

不動産売却によって譲渡所得が発生すると課税対象になるのですが、マイホーム物件を売却した場合などには特例の控除を適用することができます。

この制度を使うことで、税金がかからなくなったり、税金を安くすることができたりするケースがあります。

どのような場合に特例の控除を適用できるのか、しっかり確認しておいて自分の不動産の売却で適用できるかどうかをチェックしておきましょう。

贈与・相続不動産の売却は税金の特例がある?

親から相続した物件を売却する場合に、その不動産の取得費として相続税の一定額を加算することができます。この特例を使うことで、譲渡所得税が軽減されます。

相続物件の場合は、相続税が発生していれば、それも経費として計上できるので、売却代金からその分を引いて譲渡所得を小さくし、所得税や住民税を少なくすることが可能になります。

住み替えの場合

売却する不動産の所有期間が10年以上で、売却価格より高い値段の不動産に買い替えた場合に適用可能な特例です。この特例は自宅住居として使用物件の場合に限られます。

この特例は、税金が安くなるものではなく、新しく購入した物件を将来売却した時の譲渡所得税に上乗せになるものですので、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べする制度といえます。

この制度を利用するには、2021年12月31日までにマイホームを売却する必要があり、その他にも複数の要件すべてに当てはまっていなければなりません。

3000万円特別控除

3000万円特別控除とはどういった制度ですか?

3000万円特別控除とは、自宅として居住用の物件を売却した場合には、譲渡所得から最大3000万円を控除できるという制度です。

この控除が適用できれば、譲渡所得が3000万円以下の場合、譲渡所得はなくなり課税対象から外れることになりますので、非常に大きな節税対策です。

ただし、この控除を適用すると、売却後に購入した物件については住宅ローン控除が受けられなくなるので、どちらがいいかを検討する必要があります。

3000万円特別控除を受けるためには、確定申告が必要になります。

【ケース別】不動産売却の税金まとめ

ここでは、ケース別に不動産売却にかかる税金についてどうなるのかをまとめてみました。

なかなかわかりにくいケース別の税金の違いについて、詳しく見ていきましょう。

不動産売却の税金は法人と個人では違う?

不動産売却にかかる税金の計算方法は、個人と法人では違う考え方をします。

個人の場合は、事業から得た所得は事業所得、不動産などの資産を売却して得た所得は譲渡所得として別々に合計して税金を計算します。経費についても、事業所得の経費、不動産売却のための経費と分けて計算する必要があります。

それに対して、法人の場合は、不動産売却とその他の売上を全て合算し、そこからすべての経費等を売上から差し引いて、残る利益に対して課税されます。

法人が不動産売却したときにかかる税金は、「法人税」「法人住民税」「法人事業税」の3つです。

法人税の税率は、資本金1億円以下で課税所得額が年800万円までだと15%~19%、年800万円以上だと23.2%~23.4%です。

法人住民税・法人事業税は、法人税額に基づいて計算されます。法人事業税は資本金の額によって、計算方法が異なります。税率も各都道府県によって異なるため、自治体のホームページなどで確認しましょう。

共同名義不動産の売却の税金はどうなる?

共同名義の不動産の売却の税金はどうなりますか?

共同名義の不動産を売却するケースとして、不動産のすべてを売却する、自分の持ち分だけを売却する、自分の持ち分を分筆して売却する、という3つのパターンが考えられます。

自分の持ち分だけを売却するケースと、自分の持ち分を分筆して売却するケースは通常の不動産の売却と同じ考え方です。分筆して売却する場合は分筆するための測量や登記にかかった費用は、譲渡費用として経費になります。

共同名義ですべて売却する場合は、持ち分によって売却金額、取得金額、売却費用を案分します。持ち分が3分の1であれば、売却金額、取得金額、売却費用をそれぞれ3分の1で計算して、それで譲渡所得があれば課税対象となります。

海外の不動産の売却に税金はかかる?ハワイの例も

日本に住んでいる人は、国外で生じた所得についても、基本的に日本で課税されることになります。

税額の計算方法は国内取引と同じですが、外国での取引で所得税に相当するものが課税されている場合は、二重課税になるため、一定額を所得税額から差し引くことができます。

日本人に人気のハワイを例にあげて説明しましょう。

居住していないハワイの不動産を売却した場合、「HARPTA(ハワイ州源泉徴収税)」と「FIRPTA(連邦源泉徴収税)」が課税されます。2つを合計すると売却額の22%が源泉徴収されるので大きな金額になります。

そして、売却金額から取得金額と売却費用を差し引いてプラスになれば課税対象ですので、日本で税金を支払わなければなりません。しかしハワイで支払った分の税金は、日本で支払う課税額から一定分を差し引くことができるのです。

非居住者(外国人)が不動産売却をした時の税金は?

日本に住所や1年以上の居所を持たない人を非居住者といいます。こうした非居住者に対して、原則的に日本で発生した所得に対しては日本で課税されます

非居住者が不動産を売却した場合には、売却金額の10.21%(所得税10%、復興特別所得税0.21%)の税率で源泉徴収の対象となります。

ただし、その譲渡対価が1億円以下で、その土地等を購入した人が自己又はその親族の居住用に購入した場合は、源泉徴収されません。

不動産を売却したときの所得は譲渡所得とされ、原則として確定申告が必要です。なお、この場合、譲渡所得の金額の計算方法は、居住者の場合と同様です。

【Q&A】不動産売却の税金よくある質問

ここからは、不動産売却にかかる税金についてのよくある質問とその回答を詳しく見ていくことにします。

不動産売却の税金は大きな金額になることもあるので、しっかりと確認しておきましょう。

不動産売却の税金は5年以内なら安い?

不動産売却の税金は5年以内だと安いんですか?

不動産を購入してから5年以下で売却した場合は、短期所有として所得税、復興特別所得税、住民税の合計で39.63%という高い税率が課せられます。

これは、投機的な不動産取引を抑えるために定められたものです。

所有期間は、その年の1月1日時点でカウントしますので、平成15年5月に購入した不動産を、平成20年10月に売却した場合でも5年以下に該当します。

不動産売却の税金はいつ払うの?

不動産売却の税金はいつ払うのでしょうか?

不動産売却にかかる税金には「印紙税」「所得税・特別復興所得税」「住民税」があります。それぞれの払うタイミングが違いますので、確認しておきましょう。

まず、「印紙税」は売買契約を交わして契約書を作成した時に、契約書に貼付けて納付されます。

「所得税・特別復興所得税」は売却した年の2月16日から3月16日の間に確定申告し、その翌年の確定申告期間に支払いをすることになります

「住民税」については、所得税の確定申告をすれば改めて手続きする必要はなく、申告した年の5月以降に住んでいる地方自治体から納付書が送付されます。住民税は、一括払いか年4回の分割払いで納税することができます。

税の種類納税のタイミング申告
印紙税契約書作成時に貼付け不要
所得税・特別復興所得税売却した翌年の確定申告期間売却した年の確定申告期間
住民税申告した年の5月以降に納付書が届く所得税の申告すれば不要

不動産売却の税金でふるさと納税がお得になるって本当?

不動産売却の税金はふるさと納税でお得になるって本当ですか?

ふるさと納税の上限やマイホーム特例のことをしっかり考えておかないといけません。

ふるさと納税は、所得金額によって上限がありますが、その範囲で支払った分の金額から自己負担額の2000円を差し引いた金額が、所得税や居住地の住民税から控除されます。

不動産を売却して所得が増えると、その分ふるさと納税の上限も上がりますので控除額も大きくなります

さらにふるさと納税をすると、納付した自治体から返礼品がもらえるので、その分お得になるということで人気になっています。

ただし、控除の上限額を超えて「ふるさと納税」を行うと、差額は自己負担になります。そのため、ふるさと納税を行うときは、控除の限度額を確認することが大切です。

ふるさと納税をして控除を受けるには、基本的には確定申告が必要になります。

ワンストップ特例という制度を使うと、ふるさと納税の申し込み時に手続きができるので確定申告が不要になりますが、ワンストップ特例が使えるためには条件があり、ふるさと納税の申し込み先が5自治体以内になります。

また、確定申告が不要な条件は、2つあり

  • 勤務先での年収が2000万円以下
  • 給与所得以外が20万円以下

この条件に当てはまらない場合は確定申告をしなければなりません。

ふるさと納税活用には、もう一つ注意する必要なことがあります。それは、ふるさと納税とマイホーム特例は併用できないということです。

マイホーム物件を売却した場合は3000万円までの控除があるので、こちらのほうが大きな金額ですので、マイホーム特例を適用したほうがお得なケースのほうがほとんどです。

不動産売却の税金は経費で計上できる?

一般的に、所得税や住民税など、不動産売却で生じた所得に対して支払った税金は経費になりません

ただし、以下のような税金の支払いについては、経費になります。

  • 個人事業税
  • 税込経理を採用している場合の消費税納付額
  • 事業用資産にかかる固定資産税
  • 事業用車両にかかる自動車税

不動産売却の税金の無料相談はどこでできる?

税金のことも含めて不動産売却に関することは、売却の仲介を依頼した不動産会社に相談するのが一番です。

特に大手不動産会社であれば、提携している税理士がいるので、不動産会社経由で無料で相談に乗ってもらうことができます。

不動産会社と提携している税理士は、不動産関係のことに詳しいので、かなり踏み込んだ話まで相談することができます。

その他、税理士会や税務署でも、税金や確定申告のやり方などについての無料相談会を開催しています。タイミングが合えば、そうした相談会に行って話をしてみるのもいいかもしれません。

住んでいない家の売却は税金で損になる?

住んでいない家の売却は税金で損になるのですか?

居住用の不動産の売却の場合は、3000万円の特別控除が適用できます。

これを適用すると、売却金額から取得金額と譲渡費用を引いて利益が残って課税対象になったとしても、そこから3000万円が控除されるので、多くの場合は非課税にすることができます。

しかし、住んでいない家の売却の場合は、この特別控除が使えないため、利益が出た場合その利益額に対して税金がかかってしまうことになります。

まとめ

ここまで不動産売却の税金について説明してきましたが、税金の仕組みは複雑で、売買の時期や所有期間によって控除が適用できるかどうかが変わってくるためなかなか一般の人はわかりにくいと思います。

もし、不動産を売却して税金のことが心配であれば、売却を仲介してくれた不動産会社に相談してみましょう。不動産取引に詳しい税理士から、正しいアドバイスを受けることができるのでぜひ一度話を聞いてみてください。

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