高齢化の進む日本の都市部では、老朽化したマンションが維持管理不能となり、限界マンションと呼ばれて問題となっています。この問題はこれからさらに高齢化が進む中で、さらに大きな問題となっていくのは間違いありません。
マンションに長く住んでいる人、これから中古マンションの購入を考えている人にとっては、他人ごとではなく自分の身にも降りかかってくるかもしれません。
この記事では、限界マンションがなぜできるのか、限界マンションにどのように対処すればいいのか、そして、中古マンションを購入する際に限界マンションとならないために注意することなどを詳しく見ていくことにします。
現在、古くなったマンションにお住まいの方、これから中古マンション購入を検討している方には参考になると思いますので、ぜひ最後までお読みください。
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限界マンションとは？【意味・定義】
限界マンションという言葉は、過疎地の「限界集落」から作られた言葉で、維持していくための限界に達している老朽化したマンションということです。
これには、建物自体が古くなってしまって著しく劣化してしまっているということに加えて、建物を管理する仕組みが破綻していて、適切な運営がされていない状態に陥っている、という二つの状態が組み合わさっています。
建物が多少古くなったとしても、適切に維持管理がなされていれば、限界マンションという状態にはなりません。
維持管理の仕組みが機能せずに、長年放置されたようなマンションは、経年によってどんどん劣化が進み、居住者が減少し空室が増えていきます。居住者が減ると維持管理の費用がさらに集まらなくなり、ますます建物が劣化するという負のスパイラルに陥っていきます。
建物としての限界に近づいた状態では、居住者として残るのは低所得者や高齢者ばかりとなり、空室が増えたことで不審者が住みつき、マンションの共用部は荒れ果ててスラム化していくことになります。
こうなると、建物としての価値はなくなり、最終的にはには建物の構造自体が劣化してしまいます。ガス漏れや漏電の恐れまでもあるような状態となって、放置していては周囲に危険が及ぶ可能性があるため、解体するしかありません。
しかし、そんな状態になったとしても、建物や土地の持ち分の所有権は残っており、解体するにも費用が掛かるということもあって問題を複雑にしています。
限界マンションの問題は、解決が難しいですね。
様々な要素が絡んでいるため、一筋縄ではなかなか解決しないですね。
築年数が何年経つと限界マンションになる？
限界マンションになる大きな原因に、築年数が古くなることがあります。コンクリート造りのマンションであっても、長年の経過によって建物としての劣化は免れません。
税法上では、RC造マンションの耐用年数は47年とされています。もちろん、47年たったら住めなくなるわけではありません。適切にメンテナンスを施していければ、100年以上住めるともいわれています。
ただし、一般的には築年数が30年～50年になると劣化が目立つようになってくることから、限界マンションになる確率が高くなるといえます。
30年以上の築年数のマンションは注意が必要ですね。
30年以上のマンションでも管理がしっかりしていれば大丈夫です。管理ができていないマンションは痛みが早く、限界マンションになる可能性が高いです。
限界マンションの悲鳴｜実例を画像で紹介
では、老朽化して限界マンションになってしまった実際の画像で、具体的にどんな状態なっているのかを見てみましょう。ここで紹介している写真は、実際の建物が老朽化して、限界に向かっているリアルな様子を現しています。
①建物の老朽化・スラム化
定期的なメンテナンスをしないマンションは経年の劣化によって、外壁の塗装が劣化していきます。するとそこから雨水がしみこみ、カビが生えたり、屋内にも湿気が入り込んできます。
その影響で壁のコンクリートも劣化していき、壁の中を通る配管にも湿気がついてサビついてしまいます。しだいに建物全体が湿気に侵されて、老朽化・スラム化がどんどん進むことになります。
出典：Yahooニュース
出典：幻冬舎ゴールドオンライン
出典：空き家グッド
②倒壊する限界マンション
修繕や保守管理を全くしないで長年放置してあるマンションは、劣化によってコンクリートに水がしみこみ、配管にもサビが発生するようになり、ガス漏れや水道の水漏れといったことも起きるようになります。
さらにそれが進むと、建物を支える鉄筋や鉄骨も強度が保てなくなり、倒壊する恐れが高まっていきます。
こうした状態になると、もはや住居として使用することは不可能で、非常に危険な状態になります。
出典：Aera.dot
出典：マイナビニュース
限界マンションになっていく過程とは？
では、ここからは、古くなったマンションが、限界マンションになっていく過程を追いながら、なぜそうなるのか原因も併せて説明していきましょう。
1.建物が劣化していく
限界マンションになる第一段階は、建物の劣化です。特に劣化しやすいのが、外壁と防水施工部分です。コンクリート造りのマンションの外壁は、むき出しの状態では長くもたないので外壁材を貼ったり、塗装を施しています。
定期的な補修工事をしていないと、経年によって外壁材が割れて雨がかかるようになったり、塗装が剥がれたりしてコンクリートが劣化し、水がしみこんでいきます。
シリコンなどで防水施工したところも、次第に劣化して水が入り込むようになりますので、放置しておくと、コンクリートの劣化や雨漏りにつながります。
2.劣化につれて空室が増加する
マンションの建物が劣化していくと、外観だけでなく、室内や共有部分にも劣化が見られるようになります。
そうなると、近隣のマンションと比較して見劣りするため、新しい入居者もいなくなり、住んでいた人も出ていくようになります。
売却に出してもなかなか買い手がつかず、そのまま放置されていく部屋も増えていきます。
3.修繕費の不足でマンションの管理ができなくなる
限界マンションになるかどうかの境目は、修繕費がきちんと積み立てられているかどうかにかかっています。
30年以上経過したマンションは、どうしても大規模な修繕が必要になりますが、修繕費の積み立てができていないと、必要な修繕ができないため、余計に劣化が進みます。
住民が減ってくると修繕費がさらに集まらなくなるため、修繕ができず、それが原因となって入居者の減少になるという負の連鎖が続くようになります。
入居者が減ると、管理組合のなり手がいなくなってしまい、機能を果たすことができなくなっていきます。
解体ができず建物だけが残ってしまう
マンションなどの区分所有の物件を建て替えるには、居住者の5分の4以上の賛成がなければ取り壊すことができません。建て替えるには、高額の費用をそれぞれに負担しなければなりませんし、建て替え工事の期間中の
住まいの確保も必要となります。
限界マンションになると、残った居住者の大半は低所得者や高齢者になりますので、費用負担ができなかったり、この先このまま住み続けてもいいという人が多くなります。
漏電やガス漏れの恐れがあるような危険な状態になった限界マンションは、解体しなければなりませんが、区分所有権は残っているので勝手に取り壊すことはできません。所有者の中には死亡していたり、行方がわからず連絡がつかない人も多くなるため、どうすることもできず、時間だけがたっていくということになるのです。
そもそも限界マンションになる3つの原因とは？
では、限界マンションになる原因には、どういったことがあるのでしょうか。
ここでは、主な3つの原因を上げて詳しく説明してきたいと思います。
1.住居者の高齢化で空室が増える
マンションが一気に増えたのが50年ほど前の高度成長時代です。その頃、都市部に急激に人口が集中するようになり、団地やマンションなどの共同住宅が作られるようになりました。
そうした物件に入居した人たちも次第に高齢化し、子どもが独立したタイミングで住み替えたり、物件が老朽化したことで移っていくようになります。
建物が老朽化すると新しい入居者を集めることが難しくなり、空室が次第に増えていきます。
2.管理組合が機能しない
空室が増えて入居者の数が少ないマンションにおいては、管理組合を運営する人が少なくなります。管理組合に入っている人が少ないため、意見のとりまとめや建物に必要な管理など、果たすべき役割ができなくなり、次第に管理組合が機能しないことになっていくのです。
また、マンションが建てられ始めた頃は、コンクリート造りの建物は丈夫だからということで、修繕積立金がきちんと積み立てられていないケースも少なくありません。そのため経年劣化に必要な修繕を行うことができず、ますます建物が劣化していきます。
3.限界マンションの建て替えに伴う法律の壁
限界マンションになる前に建て替えをしようとしたとしてもその前には法律の壁があり、なかなか進めることができません。マンションのような区分所有の建物を建て替えるためには、居住者の5分の4の賛成が必要だからです。
老朽化した物件に住み続けているのは、転居にかかる費用がない低所得者や転居しようと思わない高齢者が
大半という状態になっています。
そのため、建て替えにかかる費用を負担したり、建て替え工事の期間中の住まいにかかる費用を出せない人が多く、5分の4の賛成を得るというのは、非常に高いハードルとなってしまい、実現する可能性はほとんどありません。
簡単に解体したり建て替えることはできないのですね。
所有権の問題、費用の問題、高齢者の問題などが絡んでいるので、なかなか難しいです。
どうする？限界マンションの対策法
では、限界マンションに対してどのように対策を講じていけばよいでしょうか。
もし今、築年数が高いマンションに住んでいたり、新たに中古マンションを購入した場合などは、今後の対策を考えておかなければ、限界マンションの問題が自分にも降りかかってくることになります。
1.マンションの建て替えのタイミングを知っておく【築30〜50年後が目安】
限界マンションにならないためには、マンションの建て替えのタイミングを知っておくということです。
コンクリート造りの建物であっても経年による劣化を避けることはできません。
築30年～50年後を目安として建て替えが必要になるかもしれないということで、必要な資金や管理組合、修繕積立金の積み立ての状況などを確認しておくと、限界マンションになる前に対策を考えることができるでしょう。
2.再開発事業を検討する【建て替えより条件が易しい】
マンションの建て替えには、居住者の5分の4の賛成が必要であるため実現が非常に難しいのですが、都市計画法の改正によって、市街地再開発事業かつ自治体が承認する場合は、居住者の3分の2以上の賛成で行えるようになっています。
通常の建て替えができないケースでも、再開発事業として認められるマンションであれば、条件としてのハードルは下がることになります。
修繕で対応できない場合は、先のことを考えて建て替えることが望ましいです。
3.限界マンションになる前に処分する
自宅マンションが限界マンションになる可能性があるようであれば、その前に処分する方法を考えておきましょう。
実際に限界マンションになってしまうと、処分がそれだけ難しくなりますので、早めに対応することがおすすめです。
処分の方法としては、「賃貸に出す」「不動産を売却する」「管轄の自治体に寄付する」といった方法が考えられます。
賃貸に出す
一つ目の処分方法としては、マンションを賃貸に出すということがあります。
老朽化したマンションは、相場価格で賃貸に出しても、借り手を見つけるのは難しいので、相場と比較して格安の家賃で貸す、敷金などの初期費用を下げる、ペット可にするなど条件を下げる工夫をしていきます。
そして自分自身は限界マンションから引っ越して、きちんとした別の物件に住むようにします。
不動産を売却する
二つ目の処分方法は、物件を売却するということです。
限界マンションになる可能性を感じたならば、なるべく早めに売却することを検討するのがいいでしょう。
不動産としての価値は低くなっていることから、売り出し価格を相場よりも安くする、あるいは、不動産会社に買い取りをしてもらう、というどちらかの方法で売却することを検討してみましょう。
買取専門の不動産会社もあるので、あきらめずに売却の道を考えてみてください。
管轄の自治体に寄付する
賃貸に出しても、売却に出しても、どうにも処分ができない場合は、最終的に管轄の自治体に寄付することを検討してみてください。
限界マンションになって、これ以上住むのも難しい物件であれば、所有しているコストもかかることから、無償で寄付できるのであれば、それも一つの選択肢として考えてみるといいのではないでしょうか。
ただし、自治体も不要な不動産の寄付は受け付けていないので、一度自治体の窓口に相談してみてください。
どちらにしても、出来るだけ早めの対応が望ましいですね。
中古マンション購入で確認すること
これから中古マンションを購入することを検討している場合には、どのようなことに注意しておく必要があるでしょうか。
将来、自分が住んでいるマンションが限界化してしまうことがないように購入前に下記のことをしっかりと確認しておきましょう。
1.築年数
まずは、購入しようとしているマンションの築年数を確認しておきましょう。
古いマンションのほうが価格が落ちてきて購入しやすくはなりますが、その分、限界マンションになってしまう可能性もあります。特に築30年以上の建物については、より詳しく調べて問題がないか確認してから購入するようにしましょう。
2.管理状況
中古マンションは、きちんと管理できているかどうかで、建物としての寿命が違ってきます。
管理組合が正常に稼働しているか、修繕積立金が十分に積み立てられているか、日常の管理はどうなっているのか、といったことをしっかり確認しておきましょう。
また、共有部分や建物のまわり、廊下などの清掃ができているかをチェックする、ということも管理状況を
見るのには有効です。エントランスの電球が切れたままで放置されているようなマンションでは、きちんとした管理がされていない確率が高いといえます。
3.修繕実績
建物は10年20年と使っているうちに必ず劣化してきますので、定期的な修繕は必要になります。
修繕積立金がきちんと積み立てられていて管理もされているマンションであれば、塗装や防水、外壁の補修修繕工事は定期的に行われているはずです。もし中古マンション購入を検討するのであれば、そのマンションがこれまでどんな修繕工事を行ってきたのか、修繕実績の記録を確認しておくといいでしょう。
管理組合では、いつどこの修繕をやっていくら使ったか、必ず記録を残しているはずです。もし記録がなければ、管理がきちんとされていない証拠ですし過去何年も修繕工事がされていないようであれば、どこかに不具合が隠れているのは間違いないでしょう。
中古マンションは、新築と比べて安く購入できますが、リスクもあるのですね。
事前にしっかりと調べておけば、それほど大きなリスクではありません。確認して納得してから購入しましょう。
まとめ
高齢化が進む日本の都市部においては、限界マンションの問題は今後さらに広まっていくことと思われます。
自分自身にも起きるかもしれない問題ととらえて、マンションの築年数や管理状況、定期的な修繕について関心を持ってとらえていくことが重要です。
これからは人口の減少が進み、空き家問題も大きくなっていきます。自分たちの住まいをできるだけ長持ちさせるためにも、しっかりとした管理と修繕を続けていけるよう、仕組みづくりをしていく必要があるといえます。
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